2 Volkshuisvestelijk verslag

Passend toewijzen houdt in dat de woningen die we toewijzen, passen bij het inkomen van huurders. In 2024 verhuurden we 370 sociale huurwoningen (exclusief onzelfstandige kamers). Hiervan vallen er 226 onder de regelgeving van passend toewijzen, waarvan we er 100% passend hebben toegewezen. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de wettelijke norm van 95%. Voor de overige toewijzingen gelden de regels voor passend toewijzen niet op basis van het (hoger) inkomen van de huurders. 

Bij het passend toewijzen is de slaagkans voor huurders erg belangrijk. Als deelnemende woningcorporatie binnen Woonkeus Stedendriehoek kregen we daarvoor een doel (percentage) per huurprijscategorie, waarvan we maximaal 10% mogen afwijken. In onderstaande tabel is te zien dat het ons in 2024 gelukt is om voor elke huurprijscategorie het gewenste aantal woningen toe te wijzen. De woningen die in 2024 verhuurd zijn als nieuwbouwwoningen zijn niet in onderstaande tabel opgenomen.  

In 2024 waren er 345 mutaties (van zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes). De mutatiegraad in Apeldoorn én Zutphen was 5,7%. In 2023 was dit 6,7% in Apeldoorn en 5,7% in Zutphen. De mutatiegraad is de verhouding van het aantal nieuwe verhuringen van bestaande huurwoningen (sociaal en vrije sector) ten opzichte van het totale aantal huurwoningen (exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woningen).

De gemiddelde kale huurprijs van onze sociale huurwoningen steeg van 597 euro in 2023 naar 630 euro in 2024. 
De huren van de sociale huurwoningen zijn in 2024 verhoogd met maximaal het percentage van de cao loonontwikkeling min 0,5%. Wat uitkomt op 5,3% verhoging.
De vrije sector huurwoningen zijn verhoogd met de inflatie +1%. In 2024 ging het om 5,5%. 
De huurverhoging wordt afgetopt wanneer de streefhuur is bereikt. Gemiddeld kwam de algemene huurverhoging uit op 4,75%.

Ons Huis streeft ernaar om wonen betaalbaar te houden. Er wordt actief gewerkt aan het voorkomen van betalingsproblemen.
Soms lukt het ons niet om met een bewoner in contact te komen. Extra inspanning vanuit de gemeente of vanuit een zorg verlenende instantie kan dan net de doorslag geven om financiële problemen en oorzaken aan te pakken.

In 2021 zijn wij met Vroegsignalering gestart met de gemeente Apeldoorn en Zutphen. Meerdere malen per jaar wordt er samen geëvalueerd en worden aanpassingen gedaan om onze huurders nog beter van dienst te kunnen zijn. Wij hopen dat de pilots die in den lande zijn gestart met meer aanmelders bij de gemeenten positief verlopen. Meer instanties die tijdig betaalproblemen melden bij de gemeente geeft nog meer inzicht en biedt kansen om huurders eerder en beter te ondersteunen.

Ook in 2024 is er een minimale stijging van vorderingen die uit handen zijn gegeven aan de deurwaarder. Dit bespaart de huurder veel extra kosten. Daarnaast zien wij dat huurders graag gebruik maken van betalen via een link of QR-code of via ons Huurdersportaal 'Mijn Huis' (via de website bereikbaar). Wij proberen hiermee aan te sluiten bij de wensen van onze bewoners.

Huurachterstanden 

Ons Huis doet er alles aan om huurachterstanden te voorkomen en om samen met de huurders de (financiële) problemen op te lossen. Dat begint soms al bij een intake voordat een woning definitief wordt aangeboden. Wat is er nodig om een huurder een goede landing te geven?  Daar waar gewenst wordt dan vooraf de juiste ondersteuning ingezet. Bij een achterstand schrijven, bellen en mailen wij de huurders of gaan bij ze langs. Samen met de bewoner, maar ook met een partner als Vroegsignalering van de gemeente Apeldoorn of Zutphen of ambulante hulpverleners van diverse instellingen, zoeken wij naar passende oplossingen. Dit kan een betalingsregeling zijn maar regelmatig is er meer aan de hand en is hulp van onze partners noodzakelijk. In 2024 zijn de dagelijkse kosten van het levensonderhoud verder gestegen. Toch is het gelukt de gemiddelde huurachterstand van zittende bewoners niet te laten oplopen. Net als in 2023 is de huurachterstand uitgekomen op 0,33%. De noodzaak om nog meer integraal samen te werken is hoog zodat wij onze huurders tijdig de juiste ondersteuning kunnen blijven bieden.

Op 31 december 2024 hadden we 5.992 zelfstandige woningen. In onderstaande tabel geven we de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde ruimten weer.

Een ongedeelde stad vraagt om sociale nieuwbouw in sterke buurten (waaronder nieuwbouwlocaties) en minder concentraties van kwetsbare bewoners in de zwakke buurten. Ons portefeuillebeleid van de komende jaren is gericht op spreiding van onze sociale huurwoningen over de gemeente. We betrekken daarom de veerkracht van buurten in onze afweging om ergens wel of juist niet te investeren.

In 2024 hebben we in Apeldoorn de nieuwbouwprojecten 32 De Molen en 30 studio's Short Stay gerealiseerd en in de verhuur genomen. Beide projecten staan in het centrum van Apeldoorn, gebied Haven-Centrum. De  appartementen van De Molen vallen allemaal binnen huurprijscategorie 3 (€ 697,08 t/m € 879,66). De huurprijzen van de studio's van project Short Stay vallen in huurprijscategorie 1 (tot € 650,43), waarvan er 10 een huurprijs hebben onder de huurtoeslaggrens voor jongeren onder de 23 (€ 454,54).

We passen energetische maatregelen toe om woningen energiezuiniger te maken. Dit doen we door de buitenschil van de woning te isoleren en meer energiezuinige installaties toe te passen. Daarmee willen we het gebruik van aardgas verminderen en de CO2-uitstoot verlagen. De doelstelling bij de energetische projecten in 2024 was het bereiken van een energielabel B in de schil en waar mogelijk in combinatie met installaties het behalen van een energielabel A. In 2024 hebben we de energetische maatregelen zonder een huurverhoging uitgevoerd. Voor het uitvoeren van de energetische maatregelen vragen wij altijd een akkoord van de bewoner. Indien 70% of meer akkoord is, dan worden de energetische maatregelen bij alle woningen in het project uitgevoerd. Meer over hoe we onze woningen hebben verbeterd leest u onder het thema “Duurzaam wonen”.

Sinds 2018 werken we met vaste partners aan duurzame projecten in combinatie met planmatig onderhoud, asbestsanering en brandwerende maatregelen. In 2020 sloten we voor de projecten in de jaren 2021, 2022 en 2023 met drie partijen een nieuwe intentieovereenkomst. Met deze aanpak vullen we de kwaliteit, grip op de kosten én de continuïteit van het realiseren van de projecten zo goed mogelijk in. Eind 2023 hebben met de drie partijen een nieuwe intentieovereenkomst afgesloten voor de projecten in 2024 en 2025.

In 2024 voerden we 6 duurzame projecten uit met in totaal 330 woningen. Deze woningen kregen door isolatie of energiezuinige installaties een energielabel A of B. Ook hebben we in 2024 het thema veerkracht nadrukkelijk naar voren laten komen in onze verduurzamingsprojecten. Bij drie wooncomplexen met in totaal 177 woningen zijn daardoor, samen met de uitvoerende aannemer, extra persoonlijke contactmomenten met bewoners geweest. Naast de project gerelateerde zaken gingen we met de bewoners in gesprek over bijvoorbeeld wat bewoners aanspreekt in hun woonsituatie of wat zij voor verbetering vatbaar vinden. Hieruit zijn naast woongerelateerde onderwerpen ook (hulp)vragen op andere thema's naar voren gekomen. Daar zijn wij mee aan de slag gegaan of hebben contact gelegd met andere partijen die actief zijn in de wijk.

Voor de verduurzamingsprojecten, die met name gericht zijn op isoleren, nemen we tot aan 2025 extra budget op in de meerjarenbegroting. In 2024 investeerden we ruim 6 miljoen euro in duurzaamheid.

Eind 2024 hadden onze woningen onderstaande energielabels:

In 2024 zijn 6 projecten in uitvoering gegaan / gerealiseerd voor het verduurzamen van ons bezit in combinatie met planmatige werkzaamheden en het saneren van asbest.

De duurzaamheidsmaatregelen, die we afhankelijk van de situatie bij de verschillende woningen hebben uitgevoerd, zijn onder andere:

• Kunststof buitenkozijnen vervangen inclusief HR++ beglazing en ventilatieroosters;
  
• Glas vervangen voor HR++ beglazing en ventilatieroosters;
• Spouwmuur na-isoleren;
• Gevelpanelen isoleren;
• Aanbrengen van vloerisolatie;
• Aanbrengen van dakisolatie;
• Nieuwe collectieve warmwaterinstallatie met een warmtepomp
• Ramen en deuren voorzien van een goede kierdichting;
• Kieren in de buitenschil goed afdichten;
• Aanbrengen van een CO2-gestuurde mechanische ventilatie;
• Vervangen algemene verlichting voor led;
• Plaatsen van een zonnepaneleninstallatie.

De projecten die in 2024 uitgevoerd en gestart zijn:

101 woningen G. Borgesiusstraat, J. de Witstraat e.o. in Apeldoorn

Alle 101 woningen komen door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A.

7 woningen Malrove en Salomonzegel in Apeldoorn

Door de duurzaamheidsmaatregelen zijn alle 7 woningen uitgekomen op energielabel A.

4 woningen / 15 kamers Wilhelmina Druckerstraat in Apeldoorn

Alle 4 woningen / 15 kamers zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A.

48 woningen Kalverstraat in Apeldoorn

Door de duurzaamheidsmaatregelen komen 24 woningen uit op energielabel A en 24 woningen op energielabel B.

28 woningen Zichtweg in Apeldoorn

Van de 28 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen 3 woningen uitgekomen op energielabel A+, 24 woningen op energielabel A en 1 woning op energielabel B.

131 woningen Koning Lodewijklaan en Gardenierslaan in Apeldoorn

Van alle woningen zijn 97 woningen door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 34 woningen op energielabel B.

2 woningen Schrijnwerkershorst zijn nog niet uitgevoerd. Deze woningen worden in 2025 opgenomen in het programma.

Het is onze ambitie dat in 2025 al onze woningen energielabel B of beter hebben. Binnen de projecten in de jaren 2024 en 2025, brengen we woningen naar schillabel B en waar dat kan met logische (installatietechnische) toevoegingen naar label A. We doen dit met het oog op de warmtetransitie en een CO2-neutraal en aardgasvrij Nederland in 2050. De Transitievisie warmte die de gemeente eind 2021 heeft vastgesteld is daarbij voor ons een belangrijk uitgangspunt. 

De kosten voor het onderhoud (exclusief aan onderhoud toerekenbare organisatiekosten) bedroegen in 2024 17,5 miljoen euro. In 2023 was dit 16,9 miljoen euro. Het planmatige onderhoud bedroeg 13,0 miljoen euro tegen 13,3 miljoen euro in 2023. Voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud) is in 2024 4,9 miljoen euro aan kosten geboekt. Een specificatie vindt u in de toelichting op de winst-en-verliesrekening.
De KPI 'Planmatig onderhoud opgedragen en uitgevoerd binnen budget' is voor 98% gerealiseerd in 2024. De norm was 95%. Een deel van de werkzaamheden loopt (zoals verwacht) qua uitvoering  over in 2025.

In 2024 zijn zowel in Apeldoorn als in Zutphen vervolgstappen gezet om uitvoering te geven aan de door de gemeenten vastgestelde Transitievisie Warmte. In Apeldoorn er een Uitvoeringsagenda Warmte. Hierin is beschreven hoe de samenwerkingspartners gemeente Apeldoorn, Liander en de Apeldoornse corporaties in de komende jaren stappen zetten in de uitvoering van de warmtetransitie. Dit op de drie sporen uit de Transitievisie Warmte: 1) Isoleren, ventileren en besparen 2) Uitvoeringsplannen (wijken van de Toekomst, voor Ons Huis en de andere corporaties Kerschoten en De Maten) en 3) Beleid, onderzoek en innovatie. In Zutphen werken we samen met de gemeente aan de plannen voor de uitvoering van de warmtetransitie. Het doel is om in 2050 geen CO2-uitstoot meer te hebben bij het verwarmen van woningen. Dit in zowel Apeldoorn als Zutphen.

Samen met de gemeente Apeldoorn, Waterschap Vallei en Veluwe, Firan, Linthorst Energy, Jacobus Fruytier Scholengemeenschap, bewoners en de corporaties De Woonmensen en De Goede Woning neemt Ons Huis deel aan het initiatief om tot de ontwikkeling van ‘Warmtenet Kerschoten’ te komen. Met dit project wordt beoogd een betaalbaar en duurzaam warmtenet in Kerschoten en Kerschoten-West te realiseren als alternatief voor aardgas. In 2024 heeft Ons Huis samen met alle partners hard gewerkt om het plan verder te brengen, dit op basis van het in november 2023 ondertekende principebesluit. Dit principebesluit is een bindend besluit met voorwaarden. Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan kan in het voorjaar van 2025 het definitieve investeringsbesluit genomen worden en dan zal het warmtenet worden gerealiseerd en zal Ons Huis haar bezit in de wijk gaan aansluiten. Hiervoor zal nog wel instemming moeten worden opgehaald bij onze huurders. De doelstelling is om in 2027 de eerste woningen op het warmtenet Kerschoten aan te sluiten en van duurzame warmte te voorzien.

In 2024 is Ons Huis samen met de gemeente Apeldoorn en de corporaties De Woonmensen en De Goede Woning verder gegaan met het maken van plannen voor het realiseren van een aardgasloze, duurzame warmteoplossing voor de gehele wijk. In juni 2023 is door gemeente Apeldoorn, Ons Huis en de corporaties Mooiland, de Woonmensen en De Goede Woning een samenwerkingsovereenkomst getekend en er is in opdracht van gemeente Apeldoorn, in samenspraak met de corporaties, een bronnenonderzoek uitgevoerd. In 2024 is dit bronnenonderzoek verder uitgewerkt en is gestart met het informeren van de wijk middels een aantal wijkbijeenkomsten in juni en juli 2024. We gaan verder in gesprek met de wijk, met als doel om in 2026 per buurt tot definitieve wijkuitvoeringsplannen te komen. De verwachting is dat de uitvoering van het aardgasloos maken zal starten vanaf 2028 en zal doorlopen tot 2035.

In de afgelopen jaren heeft Ons Huis al ruim 40% van haar bezit voorzien van zonnepanelen. Dit werd vrijwel altijd gedaan in combinatie met het uitvoeren van meerdere verduurzamingsmaatregelen. In 2023 heeft Ons Huis beleid vastgesteld om in de komende jaren, overal waar dat mogelijk en rendabel is, projectmatig zonnepanelen aan te gaan brengen op haar woningen. Hiervoor is een samenwerking aangegaan met een gespecialiseerde partij. Er is gestart met de laagbouwwoningen en aansluitend zullen ook de hoogbouwcomplexen aan de beurt komen. Bewoners betalen een huur per paneel. Het uitgangspunt hierbij is dat de huur van de panelen lager is dan het voordeel op de energienota. In 2024 zijn ongeveer 300 woningen voorzien van zonnepanelen.

In 2024 is Ons Huis gestart met het aanbrengen van hybride warmtepompen bij woningen waar recent de cv-ketel is vervangen of waar deze vervangen moet worden. De hybride warmtepomp zorgt ervoor dat er minder aardgas nodig is voor het verwarmen van de woning. In 2024 zijn er 84 woningen voorzien van een hybride warmtepomp. Voor 2025 staan er nog ongeveer 140 hybride warmtepompen gepland om geplaatst te worden. In verband met netcongestie gaat de uitrol van de installaties langzamer dan gepland.

In zes complexen hebben we huurders beter leren kennen en zij ons. We waren actief in de wijken Orden, Staatsliedenbuurt, Centrum, De Heeze, Zevenhuizen en Kerschoten. De verduurzaming heeft er meer opgeleverd dan alleen een beter label van de woning. Samen met aannemers en welzijnsorganisatie Stimenz is het gelukt om onderlinge contacten tussen buren te stimuleren en hebben we een aantal huurders kunnen door leiden naar hulp of ondersteuning.  

Overlast kun je op veel verschillende manieren onder de aandacht brengen. Eén van de voorbeelden is de theatervoorstelling van Buurt Buddy’s Live. Buurt Buddy’s Live is georganiseerd samen met de andere woningcorporaties in Apeldoorn, maar Ons Huis was in 2024 nog wel de kartrekker. De première was op de buurtcamping in de Maten en hier hebben we de bezoekers laten zien hoe men om kan gaan in veelvoorkomende situaties. Een herkenbaar en laagdrempelige manier om dit thema te bespreken. In september ‘24 was de tweede voorstelling van Buurt Buddy’s live en dit keer op het Zuiderparkfestival. 

Overlastconvenant

In 2024 is het overlastconvenant geëvalueerd en herijkt. De politie, de gemeente Apeldoorn en de Apeldoornse woningcorporaties hebben het convenant opnieuw ondertekend voor de periode 2024-2027. Dit houdt in dat er beter wordt samengewerkt aan complexe woonoverlast en woonfraude zaken. 

Energiearmoede

Ook hebben we met de ander corporaties goede samenwerkingsafspraken gemaakt met de A. Huurders kunnen op maat advies en ondersteuning krijgen op het gebied van energiebesparing. Dat bieden we nu individueel aan. Ook is er een buurtactie in de Staatsliedenbuurt georganiseerd. De intentie is de samenwerking te intensiveren. Daarmee is het opnieuw is het gelukt een structurele samenwerking te organiseren, zoals we dat ook hebben gedaan met stichting Present.

Met Stimenz is de samenwerking met de sociaal raadslieden tot stand gekomen en met de gemeente zijn samenwerkingsafspraken met de wijkteams (Samen055) en Vroegsignalering herijkt. Hiermee kunnen corporaties huurders met een hulpvraag sneller en beter op weg helpen. Het initiatief van Ons Huis en Stimenz voor het project “Hallo buur!” is van de grond gekomen. Hierbij helpt Stimenz huurders die uit een instelling komen, goed te laten landen in de buurt. 

Bij het werken aan veerkrachtige buurten is het belangrijk om goed en slim samen te werken. Hierin investeerden we ook in 2024 volop. De samenwerking rond huurders met een hulpvraag is verder verbeterd, onder andere door de tijd te nemen voor evaluaties; door professionals beter in contact te brengen met elkaar en concrete verbeterafspraken te maken in werkprocessen.

Niet alleen met externe samenwerkingspartners zijn wij intensiever gaan samenwerken, maar ook intern. Zo was er in de wijken Orden, Kerschoten, Rivierenbuurt en Staatsliedenkwartier meer inzet van onze buurtbeheerder om zo nog beter zichtbaar en aanspreekbaar te zijn voor onze huurders.

Als afdeling buurtregie komen we veel met mensen in aanraking en horen we veel verhalen van onze huurders. Zo hebben wij ook een zomerpakket samengesteld voor gezinnen die het niet breed hebben en voor wie wij de zomerperiode net iets zonniger wilde maken. De pakketten worden samengesteld door vrijwilligers en wordt jaarlijks georganiseerd door Stichting Present.

Dat wij intensiever samenwerken zagen we in 2024 ook door een casus waar wij al tien jaar mee bezig waren. De woning was overvol en hierdoor erg gevaarlijk. Na een gerechtelijke procedure is er besloten de gemeente Apeldoorn om hulp te vragen en hierdoor is het gelukt om de woning weer op te krijgen, hulpverlening die goed betrokken is en er is zelfs weer contact met de kinderen en familie.

De gebiedsgerichte samenwerking geven we vooral vorm met de vitaliteitsagenda’s: hierin stellen gemeente, bewoners en organisaties een agenda op voor de buurt. Het zorgt voor een betere samenwerking en verbinding van medewerkers en bewoners die elkaar beter weten te vinden. We voeren ons aandeel in de agenda’s in Orden, Kerschoten, Centrum en de Horsten uit en ook en zijn we extra actief in Zuid. We nemen actief deel aan buurtteams in kwetsbare gebieden. 

Kalverstraat - Nieuwendijk

Sinds juli 2023 werkt Ons Huis Apeldoorn samen met bewoners, de gemeente en partners aan een veerkrachtige buurt in Kalverstraat-Nieuwendijk. De aanpak richt zich op vier pijlers: verbetering van het fysieke aangezicht, veiligheid, samenwerking in complexe casussen en sociale verbinding.In 2024 zijn zichtbare verbeteringen gerealiseerd, zoals betere verlichting, vergroening en het aanpakken van overlast. Buurtinitiatieven, zoals een frietkar en buurtbijeenkomsten, versterken de sociale cohesie. De samenwerking tussen de organisaties is verbeterd, wat leidt tot snellere en effectievere interventies. De organisaties die samenwerken zijn: Stimenz, wijkagenten, boa’s, gemeente en Ons Huis. Met een lange termijn commitment blijven we investeren in een veilige, leefbare en betrokken buurt.

In de vitaliteitsagenda van De Horsten spraken we over de verbinding van deze buurt in De Maten. Om bewoners meer met elkaar in contact te brengen is er met hulp van de Gemeente Apeldoorn, vrijwilligers en Ons Huis is de ontmoetingsruimte in ons wooncomplex Gildenhove opgeknapt. De ruimte is een multifunctionele ruimte waar er voor zowel professionals als huurders van het complex of buurt de mogelijkheid is elkaar te ontmoeten.Door de samenwerking met gemeente Apeldoorn, Eurus, Buurtraad de Horsten, de bewoners van de Horsten en Gildenhove en Ons huis is deze samenwerking en mooi startpunt voor vernieuwing en verbinding in deze wij van De Maten.  

In 2024 heeft Ons Huis, in samenwerking met de gemeente Apeldoorn, dertig Short Stay-studio’s gerealiseerd in Haven Centrum. Dit project biedt tijdelijke woonruimte aan alleenstaande spoedzoekers, zoals jongeren en mensen in een scheidingssituatie die tekort ingeschreven staan voor een sociale huurwoning en geen urgentie kunnen krijgen. Ook bieden we woonruimte aan aan (bijna) dak- of thuislozen.  De studio’s, variërend van 15 tot 19 m², zijn prefab gebouwd en voorzien van eigen sanitair en keukenblok. De toewijzing verloopt via een commissie met vertegenwoordigers van Ons Huis en de gemeente, op voordracht van hulporganisaties zoals Stimenz en Omnizorg. De eerste bewoners ontvingen in oktober 2024 de sleutel. De woningen blijven tot 2039 beschikbaar. Dit project draagt bij aan het verminderen van woningnood en biedt bewoners een stabiele basis om door te stromen naar een permanente woonoplossing.

In juni 2024 was er een excursie voor medewerkers van Gemeente Apeldoorn in de wijk Orden. In Orden werken wij intensief samen met de gemeente, Stimenz, de andere corporaties en partijen zoals Stichting Present en Circulus. Zo maakten we bijvoorbeeld afspraken over ons huurbeleid en over ondervloeren, organiseerden we gezamenlijke actiedagen over groenonderhoud en afval, en investeerden we in het beter leren kennen van bewoners. Tijdens deze excursie konden wij laten zien hoe wij in deze wijk samenwerken om de veerkracht in de buurt te verbeteren

In 2024 is er een start gekomen aan de bouw van 84 tijdelijke appartementen, na een intensief voortraject. We zijn als Ons Huis Apeldoorn een bijzondere samenwerking aangegaan met De Woonmensen en De Goede Woning om gezamenlijk 84 tijdelijke, duurzame appartementen te realiseren aan de Dubbelbeek in Apeldoorn-Zuid. Dit project is een concrete stap in het aanpakken van het woningtekort en biedt betaalbare woonruimte aan verschillende doelgroepen, waaronder starters en kleine huishoudens.Door onze krachten te bundelen, hebben we niet alleen een efficiënt en toekomstbestendig woonconcept neergezet, maar ook onze gezamenlijke maatschappelijke verantwoordelijkheid onderstreept. De appartementen zijn volledig duurzaam ontwikkeld, met energiezuinige voorzieningen en gedeelde buitenruimtes die ontmoeting stimuleren.De samenwerking tussen de drie corporaties verliep constructief en doelgericht, waarbij we gezamenlijk invulling gaven aan de toewijzing en het beheer van de woningen. Dankzij deze bundeling van expertise en middelen konden we snel schakelen en een belangrijke bijdrage leveren aan de woningmarkt in Apeldoorn.

Met de oplevering in 2025 kijken we terug op een succesvolle samenwerking en een waardevolle toevoeging aan de woningvoorraad van de stad.

Het sturen op gemengde wijken heeft er ook in 2024 toe geleid dat de Apeldoornse corporaties gezamenlijk hebben onderzocht hoe aanpassingen in het huurbeleid kan bijdragen aan veerkrachtige buurten. Afgesproken is om van ca. 700 woningen de nieuwe huur aan te passen. Hierdoor, zo is de verwachting, ontstaat een betere mix aan doelgroepen in een aantal complexen en buurten. Ook heeft Ons Huis het voortouw genomen bij de programmering van de nieuwbouw. Er is afgesproken dat de programmering van de nieuwbouw van de Apeldoornse corporaties gaat bijdragen aan de ontwikkeling van veerkracht in de stad: door juist in de nieuwbouw ook voor de laagste inkomens te bouwen en door nieuwe buurten zo evenwichtig mogelijk samen te stellen.

In 2024 zijn er ongeveer 116 huurders van Ons Huis als vrijwilliger actief in hun buurt of wijk. Dit zijn de huurders die bij ons bekend zijn. We weten dat er meer mensen in meer of mindere mate actief zijn binnen onze buurten en wooncomplexen. In 2023 waren er 114 actieve vrijwilligers. Het is mooi om te zien dat er weer een toename is van vrijwilligers.

Wij zijn trots op onze vrijwilligers en zij verdienen het om een dagje in het zonnetje gezet te worden. We nodigen ze elk jaar uit voor een gezellige dag. In 2024 waren deze huurders welkom bij de vrijwilligersdag. Dit jaar konden ze een ritje maken over de prachtige Veluwe met de huifkar. Aansluitend is een lunch aangeboden bij Van der Valk en is de dag afgesloten met een informatieve lezing over de wolf.

Sinds 2024 kunnen huurders iemand nomineren als Beste Buur van Apeldoorn. In samenwerking met de Apeldoornse corporaties waren er nominaties. De winnaar dit jaar was een mevrouw aan de Turandotstraat, met een mooie bos bloemen en eeuwige roem was mevrouw zichtbaar ontroerd. Ook ontving zij een bon om poffertjes te eten met alle bewoners van het woongebouw. 

In 2024 waren er 5 bewonerscommissies actief in onze complexen. Bewonerscommissies overleggen met medebewoners en met ons over diverse complexaangelegenheden. Daarnaast zetten zij zich actief in om het onderlinge contact in het complex te verbeteren, of om de servicekosten zo laag mogelijk te houden door zelf het zwerfvuil te prikken of klussen in of rondom het wooncomplex te doen. Voorbeelden zijn de bewonerscommissies van de Keerkring, De Haarhamer, de Boterbloem en de Witte Wolken. Deze commissies organiseren jaarlijks verschillende activiteiten met en voor medebewoners. In 2023 waren er 7 bewonerscommissies, in 2022 waren er 6 en in 2021 waren dit er 10.

Ook hebben we in 2024 voor het eerst twee huurderspanel-bijeenkomsten georganiseerd. Circa 25 huurders per avond uit Warnsveld, Zutphen en Apeldoorn. We hebben met hun gesproken over onze plannen op het gebied van wonen en zorg, participatie, wonen voor senioren, het huurdersportaal en hun communicatie-voorkeuren. 

Erg waardevol om tijdens dit soort avonden de meningen van huurders te horen zodat wij daar rekening mee kunnen houden bij het maken van keuzes. In 2025 komen er weer twee huurderspanelavonden. 

We vinden het jammer dat er minder bewonerscommissies zijn. Het werk van deze vrijwilligers is juist ontzettend waardevol voor buurten. Een verschil met eerdere jaren is dat men dit meer op eenmalige basis wil doen of gevraagd wil worden. Dit vraagt dus een actievere houding van ons als verhuurder.

In 2024 bestond ons wooncomplex De Graanhof 15 jaar. Bewoners, vrijwilligers, medewerkers en omwonenden vierden feest en hier zijn mooie verbindingen ontstaan. Er zijn zo’n 50 vrijwilligers actief in de Graanhof, van plantenkenners tot mensen die samen koken met nieuwkomers die verblijven in het asielzoekerscentrum in Apeldoorn.

Dat de kerstperiode mensen samen brengt weten we allemaal. In 2024 hebben we hiervoor ook weer kerstbomen laten plaatsen bij verschillende wooncomplexen. De huurders gaan deze gezamenlijk feestelijk versieren, Zo maken we er samen een gezellige en verbindende kerstperiode van! 

Met 'Welkom in de Wijk' zetten we ons in om statushouders goed te laten landen in hun nieuwe buurt. Welkom in de Wijk is een gezamenlijk initiatief van de woningcorporaties, Stimenz, Vluchtelingenwerk en de gemeente. Het doel van het programma is om statushouders een betere aansluiting te laten vinden met de Nederlandse samenleving op wijkniveau. Bij de oplevering van de woning krijgen statushouders informatie over het gebruik van de woning en wordt er extra informatie gegeven over afval scheiden, goede verwarming en ventilatie van de woning.

Binnen 4 weken na het tekenen van het huurcontract komen we, samen met een medewerker van Vluchtelingenwerk, nog een keer op huisbezoek om te horen hoe het wonen tot dusver gaat. We laten een filmpje zien in hun eigen taal over het wonen, geven meer uitleg over de (ongeschreven) regels voor het samen wonen en leven in buurten in Nederland. We halen technische klachten op omdat het contact opnemen met Ons Huis niet altijd even makkelijk is voor de statushouders. Zo voorkomen we problemen op het gebied van wonen en kunnen we snel doorverwijzen als er extra hulp nodig is. De woningcorporatie is voor de statushouders iets groots en onbekends. Daarom vinden wij het belangrijk dat wij Ons Huis een gezicht geven. Het persoonlijke contact met statushouders en het aanbieden van één aanspreekpunt heeft een positieve werking op hen. Dit blijkt uit een onderzoek van een medewerker die verschillende gesprekken heeft gevoerd met de statushouders over de huidige werkwijze: 

We vinden het belangrijk dat woongebouwen en buurten schoon, heel en veilig zijn. Onze complexbeheerders spreken huurders hierop aan. Want het gaat niet altijd vanzelf goed.

Ook in 2024 brachten we weer in een aantal complexen de woonafspraken via pictogrammen en flyers nog eens extra onder de aandacht. Bijvoorbeeld in de Gildenhove, Sikkel, Rijnstraat, Lekstraat en de Kil. We werken sinds een aantal jaar met een aanpak 'Prettig samen wonen. Zo doen we dat!'. Hierin passen we een lik-op-stuk werkwijze toe, waarbij we de vervuiler of vernieler proberen te achterhalen. Vervolgens spreken we de vervuiler of vernieler aan en waar nodig rekenen we kosten voor het opruimen of repareren aan de vervuiler of vernieler door. We gebruiken hierbij standaardprijzen. Deze 'de vervuiler of vernieler betaalt' aanpak voorkomt dat alle huurders van een woongebouw via de servicekosten moeten meebetalen voor de vervuiling of vernieling.

Bij de inzet om de woongebouwen en buurten schoon, heel en veilig te houden hebben we natuurlijk wel oog voor de huurders die het wegens omstandigheden zelf niet voor elkaar krijgen. Hierbij passen we maatwerk toe en kijken we, samen met samenwerkingspartners, wat er mogelijk is.

Afbeelding: deze pictogrammenborden hangen in onze hoogbouwcomplexen.

We werken sinds een aantal jaar met de tuinenaanpak. In 2024 zijn wij opnieuw aan de slag gegaan om de tuinen in onze buurten te verbeteren. We merken dat onze inzet vaak van tijdelijke aard is en we hier de aandacht voor moeten houden.

Onder andere in het Karnhuis, de Lekstraat en de herinrichting van de hoektuinen aan de Lekstraat / Rijnstraat en Lekstraat / Kil hebben wij in 2024 kunnen realiseren.

Dat nette buurten bijdragen aan een fijne leefomgeving weten we al langer. Zo hebben we ook met de bewoners van ‘t Hoefijzer de bloemetjes buitengezet. De erfafscheiding rondom de tuin van het complex was nodig aan onderhoud toe. De bewoners hebben besloten dit zelf te gaan doen en zo hun maandelijkse kosten van tuinonderhoud lager te houden. Met versgebakken poffertjes is de gezellige dag goed afgesloten.

We vinden het belangrijk om ontmoeting in buurten te stimuleren. Als buren elkaar kennen is het bijvoorbeeld makkelijker om elkaar aan te spreken bij overlast, of om elkaar om hulp te vragen. Gelukkig was hier in 2024 weer ruimte voor en hebben bewoners dit in verschillende buurten ook weer enthousiast opgepakt. 

Vanaf dit jaar is het mogelijk om op de woensdagochtend een kopje koffie te drinken voor buurtbewoners van de Lekstraat vanuit ons complexkantoor aan de Rijnstraat.

In de Fahrenheitstraat was in 2024 de (her)opening van de speeltuin. De speeltuin heeft een facelift ondergaan. De opening werd bijgewoond door de wethouder en kinderburgemeester. Medewerkers van Stimenz hadden allerlei spelletjes georganiseerd en de kinderen konden genieten van heerlijke versgebakken poffertjes. 

Sinds oktober 2010 voeren we het woonfraudebeleid uit. Dit houdt in dat we, samen met bijvoorbeeld de gemeente, politie en andere corporaties, signalen van woonfraude actief oppakken. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige bewoning, zoals:

• onrechtmatige verhuur van de woning
• onrechtmatige bewoning van de woning
• onrechtmatig gebruik van de woning
• overbewoning van de woning
• huisvesting van illegalen in de woning

Het doorverhuren van een woning, het onrechtmatig verhuren van kamers of hennepteelt zijn voorbeelden van woonfraude. Ook staat er in de huurdersvoorwaarden (van na 2017) dat de woning door de huurder als hoofdverblijf gebruikt moet worden. Wie buiten de regels en afspraken om een woning huurt of doorverhuurt, benadeelt hier een ander mee. Daarom zetten we ons actief in om woonfraude tegen te gaan, zeker nu er sprake is van enorme krapte op de (sociale) woningmarkt.

In 2024 zijn er 37 nieuwe zaken opgestart. Daarvan zijn er 35 afgerond. Er zijn zes waarschuwingen uitgedeeld en zijn er acht woningen die (vrijwillig) de huur hebben opgezegd. Er zijn acht zaken die van 2024 doorlopen in 2025.

In 2023 kregen wij 28 nieuwe zaken aangemeld en waren er 10 woningen (vrijwillig) opgezegd. In 2022 was het aantal opzeggingen door woonfraudeaanpak 9 en in 2021 waren dit er 5.

De afgelopen drie jaar zien we een toename van het aantal meldingen. Dit heeft te maken met de woningnood. Een vaak gehoorde reden is nu toch wel: “Mijn kinderen wachten al zo lang.”

Bijzonder in 2024 was dat het steeds moeilijker lijkt om een ontruimingsvonnis te halen bij de rechtbank. Een voorbeeld hiervan is dat een woning na een politieinval is gesloten door de burgemeester omdat er vuurwapens en een handelsvoorraad drugs in de woning aanwezig was. Wij hebben de huur eenzijdig opgezegd, echter kregen wij uiteindelijk geen vonnis tot ontruiming van de rechter, ook niet na een hoger beroep. De reden was dat er geen overlast gemeld is vanuit de buurt. Terwijl een andere woning volledig werd gebruikt als productieruimte voor joints. Hiervan is de huurovereenkomst wel ontbonden door de rechter. 

In 2024 hebben we 269 overlastzaken geregistreerd en 447 sociale meldingen ontvangen. Ter vergelijking: in 2023 waren dit respectievelijk 156 en 362 meldingen. In 2022 ging het om 260 overlastzaken en in 2021 om 194. De stijging van het aantal meldingen komt voort uit de versterking van onze afdeling woonconsulenten en buurtbeheer. Dankzij deze uitbreiding zijn we beter zichtbaar in de wijk en toegankelijker voor bewoners.

Met name in Warnsveld is er een groot verschil in het aantal zaken, van 7 in 2023, naar 31 in 2024. Dit verschil is te herleiden met de acties die er in de wijk gedaan zijn voor wat betreft tuinen. Ook in Apeldoorn Zuid zien wij een stijging, dit komt doordat hier veel mensen wonen met begeleiding van ’s Heerenloo en om deze huurders beter in beeld te hebben, hebben we in 2024 hiervoor aparte zaken aangemaakt. In het Centrum zien we het grootste verschil van het aantal zaken. De aanpak, inzet en samenwerkingen in de wijk speelt hierin een grote rol.

Een groot deel van de overlastmeldingen betreft geluidsoverlast. Daarnaast zien we een toename van meldingen waarin sprake is van multi-problematiek. Hierbij gaat het vaak om huurders met onbegrepen gedrag, gecombineerd met bijvoorbeeld vervuiling, verzamelproblematiek, schulden of fysieke problemen. Deze complexe en langdurige casussen vragen een zorgvuldige aanpak, waarbij we nauw samenwerken met politie, Samen055 en diverse hulpverlenende instanties. Dit kost veel tijd, maar een sterke samenwerking met deze partners is essentieel om tot duurzame oplossingen te komen. In 2024 hebben we daarom veel geïnvesteerd in het versterken van deze samenwerkingen en het maken van heldere werkafspraken.

Naast onze inspanningen achter de schermen, hebben we ook de bewoners actief betrokken. We organiseerden diverse bijeenkomsten om hen te informeren over de procedures rondom overlast, de rol van verschillende professionals en het belang van het melden van problemen. Bewoners spelen hierin een cruciale rol en door hen beter te informeren, vergroten we de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een prettige leefomgeving.

Geluidsoverlast, met name in oudere hoogbouwcomplexen, heeft al langere tijd onze aandacht. In samenwerking met de mutatieafdeling zorgen we bij woningwisselingen voor de plaatsing van geluiddempende ondervloeren. Daarnaast heeft de afdeling Buurtregie een ‘Warm-Welkom pakket’ samengesteld voor nieuwe bewoners. Dit pakket bevat onder andere warme antislipsokken, viltjes voor onder meubels, een kortingsbon van Leen Bakker en een kaartje met een link naar een informatieve video over geluidsoverlast. Met deze praktische en laagdrempelige maatregelen werken we continu aan het verbeteren van de woonbeleving en het verminderen van overlast.

Ons Huis vindt de mening van onze huurders belangrijk. Wij gebruiken hun feedback om onze dienstverlening te verbeteren. We hebben hiervoor verschillende huurderstevredenheidsonderzoeken. En sinds 2024 organiseren we twee keer per jaar een huurderspanel. Per avond waren er 25 huurders aanwezig die hun mening en input gaven over actuele thema's. 

Tevredenheidsonderzoek klantprocessen

Gemiddeld gaven de huurders ons in 2024 het cijfer 7,3. Ten opzichte van 2023 betekent dit een daling van 0,4. Klantevredenheid is een belangrijk onderdeel in de voor 2025 geplande procesoptimalisaties. Deze afname van het gemiddelde cijfer is vertekend door het slechte cijfer voor planmatig onderhoud waarvoor slechts 4 reacties zijn ontvangen.

Ons Huis meet het hele jaar specifieke klantprocessen. Wij vragen bewoners hoe zij onze dienstverlening ervaren. Het geeft Ons Huis een goed beeld waar we onze service kunnen verbeteren en waar extra aandacht nodig is.

Schriftelijke communicatie

Alle nieuwe medewerkers van Ons Huis doen de training Begrijpelijk schrijven op B1-niveau. Hiermee zorgen we ervoor dat medewerkers begrijpelijke brieven schrijven aan huurders. Ook zijn we in 2024 gestart met een AI-pilot met een groep van 25 collega's om te bekijken hoe AI ons werk binnen de corporatie efficiënter en beter kan maken.  Bv. bij het maken van beleidsplannen, samenvatten en begrijpelijk schrijven. Daar zijn een aantal concrete acties uit naar voren gekomen. Die gaan we in 2025 verder uitwerken op een veilige manier. 

Een ontevreden huurder kan een klacht melden bij Ons Huis. Samen zoeken we dan naar een goede oplossing. En wanneer nodig verbeteren we onze dienstverlening. Het streven is om de klacht binnen 15 werkdagen af te handelen. Vaak lukt dit, maar niet altijd. Een reden kan de omvang van de klacht zijn of dat we afhankelijk zijn van een externe partij. Als dit in 2024 het geval was, dan stelden wij de huurder hiervan op de hoogte. We ontvingen in 2024 9 klachten. 

Klachtencommissie KLAC

Soms komen wij er met een huurder niet uit. De bewoner kan dan naar de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC) stappen. Dit is een onafhankelijke externe commissie in onze regio. Hieronder een overzicht van de wijze van afhandeling van klachten over het jaar 2024.