Grondslagen
Regelgeving
Ons Huis heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn ook het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2019) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 7 mei 2025.
Deze samengevatte jaarrekening 2024 van Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2024 van Ons Huis, Woningstichting, waarbij BDO een goedkeurende accountantsverklaring heeft afgegeven.
Vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde').
Vastgoed bestemd voor verkoop
Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen ook de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.
Onderhanden werk en overige voorraden
De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen
Obligolening
Ons Huis heeft gecommitteerd obligo zeker gesteld ten behoeve van het WSW door het aantrekken van een obligolening. Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen van het WSW aan te vullen kan het WSW een beroep doen op het gecommitteerd obligo. Dit betreft voor Ons Huis een lening van ca. 6,3 miljoen euro met een variabele hoofdsom, waarop in beginsel niet getrokken wordt. Dit heeft in 2024 ook niet plaats gevonden.
Normaliter moet het jaarlijks obligo toereikend zijn, maar met de obligoleningen wordt in hoge mate zekerheid verkregen dat voldoende liquide middelen beschikbaar zijn.
Loopbaanontwikkelingsbudgetten
Iedere medewerker beschikt over een loopbaanontwikkelingsbudget (vanuit de Cao Woondiensten) van 900 euro per aanwezig dienstjaar met een maximum van 4.500 euro. Hieruit kunnen functie- of persoongerichte opleidingen betaald worden die geen direct organisatiebelang hebben.
Inning obligo
Ons Huis dient als deelnemer van WSW voor de prognosejaren 2025-2029 rekening te houden met inning van obligo ter hoogte van 0,167% van het verwachte geborgde schuldrestant ultimo voorgaand jaar.
Aangegane verplichtingen
Er zijn verplichtingen aangegaan voor de realisatie van 28 flexwoningen via aankoop van het Rijksvastgoedbedrijf voor € 3,5 miljoen, restverplichting € 0,3 miljoen en voor de realisatie van 18 woningen Terwoldseweg voor € 4,9 miljoen, restverplichting € 1,7 milljoen.
Voor onderhouds- werkzaamheden die in 2025 zullen worden uitgevoerd zijn in 2024 verplichtingen aangegaan voor een bedrag van ca. € 5,8 miljoen en voor investeringen in bestaand bezit ca. € 2,0 miljoen.
Energiecontract
Voor de levering van gas en electra is een overeenkomst voor de jaren 2023 tot en met 2026 afgesloten. Het grootste deel hiervan wordt via vergoedingen doorberekend aan huurders.
Overeengekomen lening
In 2024 is een lening overeengekomen met een hoofdsom van € 7 miljoen, die op 15 januari 2025 wordt gestort.
Inspanningsverplichitng
Ons Huis is een inspanningsverplichting aangegaan voor het realiseren en verhuren van 20 wooneenheden ten behoeve van een zorginstelling.
Gebeurtenis na balansdatum
Voorjaarsnota: besluit tot huurbevriezing
In april 2025 is in de Voorjaarsnota aangekondigd dat per 1 juli 2025 en per 1 juli 2026 een bevriezing van de huren in de gereguleerde huursector zal gelden. Het betreft een politieke afspraak die op het moment van opmaken van deze jaarrekening nog niet is vastgelegd in wet- en regelgeving.
De marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde van het vastgoed is bepaald op basis van onder meer de veronderstelling van jaarlijkse huurverhogingen. Indien de aangekondigde huurbevriezing daadwerkelijk in werking treedt, zal dit een neerwaarts effect hebben op de markt- en beleidswaarde van het vastgoed.
Daarnaast heeft de maatregel ook impact op financiële kengetallen in de toekomst, waaronder de Interest Coverage Ratio (ICR). De ICR is een belangrijke ratio voor de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en wordt mede bepaald op basis van de operationele kasstroom. Omdat de huurinkomsten door de bevriezing achterblijven bij eerdere aannames, zal de ontwikkeling van de operationele kasstroom achterblijven en daarmee de ICR (eerder dan tot eind vorig jaar beoogd) onder druk komen te staan.
Naar aanleiding van het aangekondigde besluit is door Ons Huis een scenarioanalyse uitgevoerd waarin de effecten van het uitblijven van huurverhogingen in 2025 en 2026 zijn doorgerekend. Uitgaande van het feit dat het huurbevriezingsscenario zich volledig voordoet, is de (potentiële) impact als volgt:
* De beleidswaarde per 31 december 2024 zou afnemen met 4,96% (€ 37,5 miljoen). En daarmee de LTV zou toenemen tot 36,2% (bij een grenswaarde van 70%).
* De ICR in 2025 en 2026 met circa 0,10 tot 0,27 punten zal dalen ten opzichte van het basisscenario met reguliere huurindexaties tot het niveau van 1,47 tot 1,86 (bij een grenswaarde van 1,4).
* De kasstroomontwikkeling vertraagt, wat gevolgen kan hebben voor geplande investeringen en schuldopbouw op middellange termijn. Wij onderzoeken op dit moment welke ingrepen in het geplande onderhoud, de verduurzaming en (nieuwbouw)investeringen de minste impact hebben op onze volkshuisvestelijke taak maar welke wel voldoende ingrijpen om de (financiële) continuïteit van Ons Huis te bewaken.
Omdat het besluit ná balansdatum is genomen en op 31 december 2024 nog onzeker was, is deze gebeurtenis aangemerkt als een niet-aanpassingsgebeurtenis in de zin van Richtlijn RJ 160. Indien de maatregel formeel wordt bekrachtigd, zal de impact hiervan worden verwerkt in de verslaggeving over boekjaar 2025.
WNT-verantwoording 2024 Ons Huis Apeldoorn
De WNT is van toepassing op Ons Huis. Het voor Ons Huis toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2024 195.000 euro. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, voor Ons Huis, klasse F. WNT tabellen en paragrafen die niet in deze verantwoording zijn opgenomen, zijn niet van toepassing.
1. Bezoldiging topfunctionarissen
| 1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking. | |
| Ons Huis Woningstichting: | |
| Gegevens 2024 | |
| Bedragen x € 1 | drs. A. Jongstra |
| Functiegegevens | Directeur-bestuurder |
| Aanvang en einde functievervulling in 2024 | 01-01 t/m 31-12 |
| Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 0,936 |
| Dienstbetrekking? | ja |
| Bezoldiging | |
| Beloning plus belastbare onkostenvergoeding | 158.750 |
| Beloningen betaalbaar op termijn | 23.750 |
| Subtotaal | 182.500 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 182.500 |
| Onverschuldigd betaald en nog niet terug ontvangen bedrag | 0 |
| Bezoldiging | 182.500 |
| Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | n.v.t. |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | n.v.t. |
| Gegevens 2023 | |
| Bedragen x € 1 | drs. A. Jongstra |
| Aanvang en einde functievervulling in 2023 | 01-01 t/m 31-12 |
| Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) | 0,981 |
| Dienstbetrekking? | ja |
| Bezoldiging | |
| Beloning plus belastbare onkostenvergoeding | 161.352 |
| Beloningen betaalbaar op termijn | 22.052 |
| Subtotaal | 183.404 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 183.404 |
| Bezoldiging | 183.404 |
Foutherstel
In 2025 is geconstateerd dat er sprake is van overschrijding van het individueel bezoldigingsmaximum van topfunctionaris Jongstra over 2023. Dit wordt veroorzaakt doordat vorig jaar ten onrechte de deeltijdfactor (en hiermee het individueel bezoldigingsmaximum) niet in de WNT-verantwoording 2023 is gecorrigeerd naar aanleiding van de aankoop van verlofuren. Als bezoldiging en individueel bezoldigingsmaximum over 2023 had 183.404 opgenomen moeten worden. In de WNT-verantwoording 2023 is als bezoldiging € 184.777 verantwoord en als individueel bezoldigingsmaximum € 187.000. Door het opnemen van de juiste (bezoldigings)gegevens over 2023 van topfunctionaris A. Jongstra in tabel 1a wordt foutherstel toegepast conform artikel 5d Uitvoeringsregeling WNT. De verwerking van het foutherstel heeft geleid tot een onverschuldigde betaling ad € 1.373. die inmiddels volledig door de topfunctionaris is terugbetaald.
| 1c. Toezichthoudende topfunctionarissen | ||||||||
| Ons Huis Woningstichting: | ||||||||
| Gegevens 2024 | ir. B. van der Veen | A.E.M. Sommerdijk MBA QC RB | Drs. D.H. Dondertman RA | Drs. D.H. Dondertman RA | Drs. G.P. Oosterman CMC | M.L. Niewold | J.L.M. Maas | H. Schuurman |
| Bedragen x € 1 | ||||||||
| Functiegegevens | Voorzitter | Lid | Voorzitter | Lid | Lid | Lid | Lid | Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2024 | 01-01 t/m 31-03 | 01-01 t/m 31-03 | 01-04 t/m 31-12 | 01-01 t/m 31-03 | 01-01 t/m 31-12 | 01-01 t/m 31-12 | 01-04 t/m 31-12 | 01-04 t/m 31-12 |
| Bezoldiging | ||||||||
| Bezoldiging | 5.207 | 3.355 | 15.620 | 3.355 | 13.419 | 13.419 | 10.064 | 10.064 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 7.273 | 4.848 | 21.977 | 4.848 | 19.500 | 19.500 | 14.652 | 14.652 |
| Onverschuldigd betaald en nog niet terug ontvangen bedrag | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bezoldiging | 5.207 | 3.355 | 15.620 | 3.355 | 13.419 | 13.419 | 10.064 | 10.064 |
| Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. | n.v.t. |
| Gegevens 2023 | ir. B. van der Veen | A.E.M. Sommerdijk MBA QC RB | Drs. D.H. Dondertman RA | Drs. G.P. Oosterman CMC | M.L. Niewold | |||
| Bedragen x € 1 | ||||||||
| Functiegegevens | Voorzitter | Lid | Lid | Lid | Lid | |||
| Aanvang en einde functievervulling in 2023 | 01-01 t/m 31-12 | 01-01 t/m 31-12 | 01-01 t/m 31-12 | 01-01 t/m 31-12 | 01-11 t/m 31-12 | |||
| Bezoldiging | ||||||||
| Bezoldiging | 19.972 | 12.868 | 12.868 | 12.868 | 2.145 | |||
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum | 28.050 | 18.700 | 18.700 | 18.700 | 3.125 | |||
3. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2024 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de Raad van Commissarissen van Ons Huis, Woningstichting
Ons oordeel
De samengevatte jaarrekening 2024 van Ons Huis, Woningstichting te Apeldoorn is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2024 van Ons Huis, Woningstichting.
Naar ons oordeel is de bijgesloten samengevatte jaarrekening in alle van materieel zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening 2024 van Ons Huis, Woningstichting.
De samengevatte jaarrekening bestaat uit:
- de balans per 31 december 2024;
- de winst-en-verliesrekening over 2024;
- de overige toelichtingen.
Samengevatte jaarrekening
De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening en onze verklaring daarbij kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis, Woningstichting en onze controleverklaring daarbij. De samengevatte jaarrekening en de gecontroleerde jaarrekening bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 8 mei 2025.
De gecontroleerde jaarrekening en onze controleverklaring daarbij
Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij de gecontroleerde jaarrekening 2024 van Ons Huis, Woningstichting in onze controleverklaring van 8 mei 2025.
Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de samengevatte jaarrekening
Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de samengevatte jaarrekening op basis van de grondslagen zoals beschreven in het hoofdstuk ‘Overige toelichtingen’.
De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving.
Onze verantwoordelijkheden
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel of de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent is met de gecontroleerde jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 810 ‘Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten’.
Zwolle, 8 mei 2025
BDO Audit & Assurance B.V.
namens deze,
R.W. van Hecke RA