2 Volkshuisvestelijk verslag

Passend toewijzen houdt in dat de woningen die we toewijzen, passen bij het inkomen van huurders. In 2023 verhuurden we 344 sociale huurwoningen (exclusief onzelfstandige kamers). Hiervan vallen er 246 onder de regelgeving van passend toewijzen, waarvan we er 99% passend hebben toegewezen. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de wettelijke norm van 95%. Voor de overige toewijzingen gelden de regels voor passend toewijzen niet op basis van het (hoger) inkomen van de huurders. 

De 5% vrije ruimte benutten we in 2023 maar voor een klein deel. De ruimte is ingezet voor situaties waarbij bijzondere omstandigheden speelden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de verhuur van een zorgwoning. 

Bij het passend toewijzen is de slaagkans voor huurders erg belangrijk. Als deelnemende woningcorporatie binnen Woonkeus Stedendriehoek kregen we daarvoor een doel (percentage) per huurprijscategorie, waarvan we maximaal 10% mogen afwijken. In onderstaande tabel is te zien dat het ons in 2023 gelukt is om voor elke huurprijscategorie het gewenste aantal woningen toe te wijzen. De woningen die in 2023 verhuurd zijn als nieuwbouwwoningen zijn niet in onderstaande tabel opgenomen.  

Binnen ons streven om wonen betaalbaar te houden werken we actief aan het voorkomen van betaalproblemen. Soms lukt het ons niet om een bewoner te bereiken en te komen tot een oplossing voor de huurachterstand en aanverwante problemen. Een extra inspanning vanuit de gemeente kan dan net de doorslag geven om financiële problemen en oorzaken aan te pakken.

Om die reden startten we in 2021 samen met de gemeente Apeldoorn en Zutphen met Vroegsignalering. We maakten afspraken over hoe we omgaan met aanmeldingen van achterstanden en hoe deze door de gemeente en ons worden opgepakt. In 2022 en 2023 hebben wij de samenwerking geëvalueerd en aanpassingen gedaan om onze huurders nog beter van dienst te kunnen zijn. We hopen dat er meer partners zich aansluiten die achterstanden melden. 

De vorderingen naar de deurwaarder bleven in 2023 net als in 2022 minimaal. Hiermee besparen we kosten voor de huurder.

Vanaf medio 2023 bieden wij onze huurder ook de mogelijkheid om via een link of QR-code betalingen te doen. 

Foto: Steeds meer huurders betaalden online via het huurdersportaal.

Huurachterstanden 

Bij Ons Huis doen we er alles aan om huurachterstanden te voorkomen en op te lossen. Bij een huurachterstand schrijven, bellen en mailen we huurders of gaan bij ze langs. Samen met de bewoner, en soms ook samen met een partner als Vroegsignalering van de gemeente Apeldoorn of Zutphen of ambulante hulpverleners van diverse instellingen, zoeken we naar een passende oplossing voor de huurachterstand zoals een betalingsregeling. Vaak is er meer aan de hand en hebben huurders ook hulp nodig op ander vlak. Daar helpen de partners ons bij. Ondanks de gestegen kosten voor levensonderhoud waaronder de dagelijkse boodschappen, brandstof en energie is het ons ook dit jaar weer gelukt de huurachterstanden te verlagen. De gemiddelde huurachterstand van een zittende bewoner is in 2023 uitgekomen op 0,32%.

Een ongedeelde stad vraagt om sociale nieuwbouw in sterke buurten (waaronder nieuwbouwlocaties) en minder concentraties van kwetsbare bewoners in de zwakke buurten. Ons portefeuillebeleid van de komende jaren is gericht op spreiding van onze sociale huurwoningen over de gemeente. We betrekken daarom de veerkracht van buurten in onze afweging om ergens wel of juist niet te investeren.

In 2023 hebben we in Apeldoorn de nieuwbouwprojecten 42 appartementen Bellevue en 43 eengezinswoningen Parade binnen het plan ’t Podium gerealiseerd en in de verhuur genomen. Deze appartementen en eengezinswoningen vallen allemaal binnen huurprijscategorie 3 (€ 693,61 t/m € 808,06).

Foto: In 2023 werden de laatste woningen in de nieuwe wijk 't Podium in Apeldoorn gerealiseerd. Hierboven de Bellevue appartementen. 

Sinds 2018 werken we met vaste partners aan duurzame projecten in combinatie met planmatig onderhoud, asbestsanering en brandwerende maatregelen. In 2020 sloten we voor de projecten in de jaren 2021, 2022 en 2023 met drie partijen een nieuwe intentieovereenkomst. Met deze aanpak vullen we de kwaliteit, grip op de kosten én de continuïteit van het realiseren van de projecten zo goed mogelijk in. Eind 2023 hebben met de drie partijen een nieuwe intentieovereenkomst afgesloten voor de projecten in 2024 en 2025.

In 2023 voerden we 10 duurzame projecten uit met in totaal 355 woningen. Deze woningen kregen door isolatie of energiezuinige installaties een energielabel B of A. Ook hebben we in 2023 het thema veerkracht nadrukkelijk naar voren laten komen in onze verduurzamingsprojecten. Bij vijf wooncomplexen met in totaal 211 woningen zijn daardoor, samen met de uitvoerende aannemer, extra persoonlijke contactmomenten met bewoners geweest. Naast de project gerelateerde zaken gingen we met de bewoners in gesprek over bijvoorbeeld wat bewoners aanspreekt in hun woonsituatie of wat zij voor verbetering vatbaar vinden. Hieruit zijn naast woongerelateerde onderwerpen ook (hulp)vragen op andere thema's naar voren gekomen. Daar zijn wij mee aan de slag gegaan of hebben contact gelegd met andere partijen die actief zijn in de wijk.

Voor de verduurzamingsprojecten, die met name gericht zijn op isoleren, nemen we tot aan 2025 extra budget op in de meerjarenbegroting. In 2023 investeerden we ruim 6 miljoen euro in duurzaamheid.

Voor het verbeteren van de woningen vroegen we om akkoord van de bewoner. Als 70% of meer akkoord was, dan startten we met het verduurzamen van alle woningen in het project.

Eind 2023 hadden onze woningen onderstaande energielabels:
(Cijfers uit Atriensis energiemonitor Ons Huis)

In 2023 zijn 10 projecten gerealiseerd voor het verduurzamen van ons bezit in combinatie met planmatige werkzaamheden en het saneren van asbest.

De duurzaamheidsmaatregelen, die we afhankelijk van de situatie bij de verschillende woningen hebben uitgevoerd, zijn onder andere:

• Aanbrengen van vloerisolatie;
• Leidingwerk in de kruipruimte isoleren;
• Spouwmuurisolatie aanvullen en aanbrengen;
• Aanbrengen van dakisolatie;
• Vervangen van dakramen en dakkoepels;
• Gevelpanelen na-isoleren;
• Plaatsen geïsoleerd kruipluik;
• Enkelglas vervangen voor HR++ glas;
• Plaatsen van zelfregulerende ventilatieroosters;
• Ramen en deuren voorzien van een goede kierdichting;
• Kieren in de buitenschil goed afdichten;
• Aanbrengen van een CO2-gestuurde mechanische ventilatie;
• Vervangen algemene verlichting voor led;
• Plaatsen van een zonnepaneleninstallatie.

De projecten die in 2023 uitgevoerd en gestart zijn:

30 woningen Turandotstraat in Apeldoorn

Van alle woningen zijn 26 woningen door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 4 woningen op energielabel B.

33 woningen Laan van Zevenhuizen in Apeldoorn

30 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 3 woningen op energielabel B.

45 woningen Schimmelpenninckstraat in Apeldoorn

Van alle woningen zijn 15 woningen door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 30 woningen op energielabel B.

108 woningen Mauvestraat en G.H. Breitnerstraat in Apeldoorn

72 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 36 woningen op energielabel B.

22 woningen Kalmoesstraat in Apeldoorn

Alle 22 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A.

41 woningen Kruizemuntstraat in Apeldoorn

Van alle woningen zijn 34 woningen door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 7 woningen op energielabel B.

16 woningen Oude Zwolseweg en Fluitersweg in Apeldoorn

Alle 16 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel B.

24 woningen Magistratenveld in Apeldoorn

Van de 24 woningen hebben 12 woningen een energielabel A en 13 woningen een energielabel B.

11 woningen (41 kamers) Wilhelmina Druckerstraat in Apeldoorn

9 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A en 2 woningen op energielabel B.

25 woningen Kelvinstraat en Torricellistraat in Apeldoorn

Alle 25 woningen zijn door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel A.

2 woningen Beekstraat in Zutphen zijn niet uitgevoerd. De huurders zijn niet akkoord gegaan met het voorstel om de verduurzamingsmaatregelen en de overige werkzaamheden uit te voeren. Deze woningen zullen bij mutatie alsnog worden verduurzaamd.

Het is onze ambitie dat in 2025 al onze woningen energielabel B of beter hebben. Binnen de projecten die we in de jaren 2023 tot en met 2025 gaan doen, brengen we woningen naar schillabel B en waar dat kan met logische (installatietechnische) toevoegingen naar label A. We doen dit met het oog op de warmtetransitie en een CO2-neutraal en aardgasvrij Nederland in 2050. De Transitievisie warmte die de gemeente eind 2021 heeft vastgesteld is daarbij voor ons een belangrijk uitgangspunt.

De kosten voor het onderhoud (exclusief aan onderhoud toerekenbare organisatiekosten) bedroegen in 2023 16,9 miljoen euro. In 2022 was dit 13,1 miljoen euro. Het planmatige onderhoud bedroeg 13,3 miljoen euro tegen 9,6 miljoen euro in 2022. Voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud) is in 2023 4,0 miljoen euro aan kosten geboekt. Een specificatie vindt u in de toelichting op de winst-en-verliesrekening.

De KPI 'Planmatig onderhoud opgedragen en uitgevoerd binnen budget' is voor 100% gerealiseerd in 2023. De norm was 95%. Een deel van de werkzaamheden loopt (zoals verwacht) qua uitvoering iets over in 2024.

In 2023 zijn zowel in Apeldoorn als in Zutphen vervolgstappen gezet om uitvoering te geven aan de door de gemeenten vastgestelde Transitievisie Warmte. In Apeldoorn er een Uitvoeringsagenda Warmte. Hierin is beschreven hoe de samenwerkingspartners gemeente Apeldoorn, Liander en de Apeldoornse corporaties in de komende jaren stappen zetten in de uitvoering van de warmtetransitie. Dit op de drie sporen uit de Transitievisie Warmte: 1) Isoleren, ventileren en besparen 2) Uitvoeringsplannen (wijken van de Toekomst, voor Ons Huis en de andere corporaties Kerschoten en De Maten) en 3) Beleid, onderzoek en innovatie. In Zutphen is met gemeente een verfijning van de Transitievisie Warmte opgesteld. Hierin is met name de aanpak en de volgorde verder uitgewerkt. Het doel is om in 2050 geen CO2-uitstoot meer te hebben bij het verwarmen van woningen. Dit in zowel Apeldoorn als Zutphen.

Samen met de gemeente Apeldoorn, Waterschap Vallei en Veluwe, Firan, Linthorst Energy (voorheen Wij Maken Energie), Jacobus Fruytier Scholengemeenschap, bewoners en de corporaties De Woonmensen en De Goede Woning neemt Ons Huis deel aan het initiatief om tot de ontwikkeling van ‘Warmtenet Kerschoten’ te komen. Met dit project wordt beoogd een betaalbaar en duurzaam warmtenet in Kerschoten en Kerschoten-West te realiseren als alternatief voor aardgas. In 2023 heeft Ons Huis samen met alle partners hard gewerkt om het plan verder te brengen. Dit heeft onder andere geresulteerd in het ondertekenen van het principebesluit in november. Dit principebesluit is een bindend besluit met voorwaarden. Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan dan zal het warmtenet worden gerealiseerd en zal Ons Huis haar bezit in de wijk gaan aansluiten. Hiervoor zal nog wel instemming moeten worden opgehaald bij onze huurders. De doelstelling is om in 2026 de eerste woningen op het warmtenet Kerschoten aan te sluiten en van duurzame warmte te voorzien.

In buurten met veel sociale huurwoningen staat de leefbaarheid, veiligheid en het welzijn van mensen onder druk. Het verschil met andere delen van de stad wordt alsmaar groter. Daarom werken wij aan veerkrachtige buurten. Dat zijn buurten die tegen een stootje kunnen, die in balans blijven ondanks veranderingen in de maatschappij.

Het werken aan veerkrachtige buurten doen wij door het vertrouwen te versterken van huurders bij verduurzamingsprojecten, door beter en intensiever samen te werken met partners in de stad, door gebiedsgericht te werken en door te sturen op samenstelling van de wijk. We opereren daarbij op alle niveaus. Zo heeft in 2023 de inzet op bestuurlijk niveau geleid tot een stevige plek van het thema in het Volkshuisvestingskader van Apeldoorn; op tactisch niveau is het gelukt om onder andere de samenwerkingen met energiecooperatie deA tot stand te brengen en op operationeel niveau heeft waardevolle collegialiteit met samenwerkingspartners geleid tot een waaier aan gezamenlijke activiteiten en betere afstemming bij complexe overlastcasussen.

In zes complexen hebben we huurders beter leren kennen en zij ons. We waren actief in de Staatsliedenbuurt, Orden, De Heeze, Kerschoten en het Centrum. De verduurzaming heeft er meer opgeleverd dan alleen een beter label van de woning. Samen met aannemers en welzijnsorganisatie Stimenz is het gelukt om onderlinge contacten tussen buren te stimuleren en hebben we een aantal huurders kunnen door leiden naar hulp of ondersteuning.  

Bij het werken aan veerkrachtige buurten is het belangrijk om goed en slim samen te werken. Hierin investeerden we ook in 2023 volop. De samenwerking rond huurders met een hulpvraag is verder verbeterd, onder andere door de tijd te nemen voor evaluaties; door professionals beter in contact te brengen met elkaar en concrete verbeterafspraken te maken in werkprocessen. 

Energiearmoede
Ook hebben we met de ander corporaties goede samenwerkingsafspraken gemaakt met energiecooperatie deA. Huurders kunnen op maat advies en ondersteuning krijgen op het gebied van energiebesparing. Dat bieden we nu individueel aan. Ook is er een buurtactie in Zuid georganiseerd. Daarmee is het opnieuw gelukt een structurele samenwerking te organiseren, zoals we dat ook hebben gedaan met stichting Present.

Inzet van ondersteuning
Met Stimenz is de samenwerking met de sociaal raadslieden tot stand gekomen en met de gemeente zijn samenwerkingsafspraken met de wijkteams (Samen055) en Vroegsignalering herijkt. Hiermee kunnen corporaties huurders met een hulpvraag sneller en beter op weg helpen. Het initiatief van Ons Huis en Stimenz voor het project “Hallo buur!” is van de grond gekomen. Hierbij helpt Stimenz huurders die uit een instelling komen, goed te laten landen in de buurt.

Overlast
In 2023 hebben de afspraken rond de aanpak van complexe overlast tussen politie, gemeente en corporaties hun beslag gekregen. De eerste praktijkervaringen zijn met elkaar besproken en hebben tot een paar verbeteringen geleid.

Onbegrepen gedrag
Tot slot hebben we met onze aannemers kennis gedeeld over mensen met onbegrepen gedrag. Dit geeft een positieve impuls aan de samenwerking in de dagelijkse samenwerking. 

Samenwerking met nieuwe huurders
In 2023 zijn drie nieuwe huurders actief geworden als 'Goede Buur'. Dit betekent dat zij zich extra inzetten voor hun buren en de buurt, en hierover met Ons Huis afstemmen. In Kerschoten, Orden, de Heeze en in het centrum zijn nu ‘Goede Buren’ actief.  

De gebiedsgerichte samenwerking geven we vooral vorm met de vitaliteitsagenda’s: hierin stellen gemeente, bewoners en organisaties een agenda op voor de buurt. Het zorgt voor een betere samenwerking en verbinding van medewerkers en bewoners die elkaar beter weten te vinden. We voeren ons aandeel in de agenda’s in Orden, Kerschoten, Centrum en de Horsten uit en ook zijn we extra actief in Zuid. We nemen actief deel aan buurtteams in kwetsbare gebieden. Een paar highlights: in Orden hebben we met alle partners op 3 juni een actiedag georganiseerd waarin afval en omgaan met je buren de thema's waren; voor Kerschoten is er een waaier aan kleinere buurtactiviteiten gestart rond de hoogbouw (ramen wassen; ontmoeting; recycling); in de Horsten deden we mee aan een pilot community building, waar huurders elkaar vonden op gemeenschappelijke interesses. In de Rivierenbuurt vond een grote tuinenactie plaats met St. Present, de Woonmensen en de Rotary.

In de vitaliteitsagenda van het centrum spraken we met de gemeente af een buurtaanpak te organiseren rond de Kalverstraat Nieuwendijk. Hier staat de leefbaarheid al lang onder druk. Met de buurtaanpak werken we aan een veerkrachtige buurt waar bewoners zelf initiatief nemen in het verbeteren van hun woonomgeving en samenwerken met instanties. Dankzij een gezamenlijk ingehuurde projectleider en concrete doelen per thema, is een goede start gemaakt. Zo hebben veel bewoners elkaar ontmoet; hebben we 160 huurders gesproken en zijn de eerste verbeteringen in de openbare ruimte aangebracht. 

Het sturen op gemengde wijken heeft in 2023 ertoe geleid dat de Apeldoornse corporaties gezamenlijk hebben onderzocht hoe aanpassingen in het huurbeleid kan bijdragen aan veerkrachtige buurten. Afgesproken is om van ca. 700 woningen de nieuwe huur aan te passen. Hierdoor, zo is de verwachting, ontstaat een betere mix aan doelgroepen in een aantal complexen en buurten. Ook heeft Ons Huis het voortouw genomen bij de programmering van de nieuwbouw. Er is afgesproken dat de programmering van de nieuwbouw van de Apeldoornse corporaties gaat bijdragen aan de ontwikkeling van veerkracht in de stad: door juist in de nieuwbouw ook voor de laagste inkomens te bouwen en door nieuwe buurten zo evenwichtig mogelijk samen te stellen.

In 2023 waren er 114 huurders van Ons Huis als vrijwilliger actief in hun buurt of wijk. In 2022 waren dit er 110. Het is goed om te zien dat er weer een toename is van vrijwilligers. Een oorzaak hiervan is onze eigen inzet om huurders te betrekken en de ruimte die weer is ontstaan na de Corona pandemie. 

In 2023 zijn er 7 bewonerscommissies actief in onze complexen. Bewonerscommissies overleggen met medebewoners en met ons over diverse complexaangelegenheden. Daarnaast zetten zij zich actief in om het onderlinge contact in het complex te verbeteren. Voorbeelden zijn de bewonerscommissies van de Keerkring, De Haarhamer, de Boterbloem en de Witte wolken. Deze commissies organiseren jaarlijks verschillende activiteiten met en voor medebewoners. In 2022 waren er 6 bewonerscommissies en in 2021 waren dit er 10. Maar eind 2021, begin 2022 zijn er 2 bewonerscommissies opgeheven en in de loop 2022 zijn er nog 3 gestopt, maar ook 1 nieuwe opgestart.  

We vinden het jammer dat er minder zijn. Het werk van deze vrijwilligers is juist ontzettend waardevol voor buurten. Een verschil met eerdere jaren is dat men dit meer op eenmalige basis wil doen of gevraagd wil worden. Dit vraagt dus een actievere houding van ons als verhuurder.

Ruim 50 huurders die zich inzetten als vrijwilligers zijn ingegaan op onze uitnodiging om samen te genieten van een gezellige ochtend bij de zandsculpturen in Garderen. De dag begon onder het genot van een kopje koffie en gebak en een welkomstwoord door Arjen Jongstra. Dit keer in het thema van de Vaderlandse geschiedenis. De vrijwilligers van Ons Huis en collega´s hebben de ochtend afgesloten met een heerlijke lunch in Garderen en een ieder kreeg een attentie mee. 

Met 'Welkom in de Wijk' zetten we ons in om statushouders goed te laten landen in hun nieuwe buurt. "Welkom in de Wijk" is een gezamenlijk initiatief van de woningcorporaties, Stimenz, Vluchtelingenwerk en de gemeente. Het doel van het programma is om statushouders een betere aansluiting te laten vinden met de Nederlandse samenleving op wijkniveau. Bij de oplevering van de woning krijgen statushouders informatie over het gebruik van de woning en wordt er extra informatie gegeven over afval scheiden, goede verwarming en ventilatie van de woning.

Binnen 4 weken na het tekenen van het huurcontract komen we, samen met een medewerker van Vluchtelingenwerk, nog een keer op huisbezoek om te horen hoe het wonen tot dusver gaat. We laten een filmpje zien in hun eigen taal over het wonen, geven meer uitleg over de (ongeschreven) regels voor het samen wonen en leven in buurten in Nederland. We halen technische klachten op omdat het contact opnemen met Ons Huis niet altijd even makkelijk is voor de statushouders. Zo voorkomen we problemen op het gebied van wonen en kunnen we snel doorverwijzen als er extra hulp nodig is. De woningcorporatie is voor de statushouders iets groots en onbekends. Daarom vinden wij het belangrijk dat wij Ons Huis een gezicht geven. Het persoonlijke contact met statushouders en het aanbieden van één aanspreekpunt heeft een positieve werking op hen. Dit blijkt uit een onderzoek van een medewerker die verschillende gesprekken heeft gevoerd met de statushouders over de huidige werkwijze: 

We vinden het belangrijk dat woongebouwen en buurten schoon, heel en veilig zijn. Onze complexbeheerders spreken huurders hierop aan. Want het gaat niet altijd vanzelf goed.

In 2023 brachten we weer in een aantal complexen de woonafspraken via pictogrammen en flyers nog eens extra onder de aandacht. Bijvoorbeeld in de Sikkel, Rijnstraat, Lekstraat en de Kil. We werken sinds een aantal jaar met een aanpak 'Prettig samen wonen. Zo doen we dat!'. Hierin passen we een lik-op-stuk werkwijze toe, waarbij we de vervuiler of vernieler proberen te achterhalen. Vervolgens spreken we de vervuiler of vernieler aan en waar nodig rekenen we kosten voor het opruimen of repareren aan de vervuiler of vernieler door. We gebruiken hierbij standaardprijzen. Deze 'de vervuiler of vernieler betaalt' aanpak voorkomt dat alle huurders van een woongebouw via de servicekosten moeten meebetalen voor de vervuiling of vernieling.

Bij de inzet om de woongebouwen en buurten schoon, heel en veilig te houden hebben we natuurlijk wel oog voor de huurders die het wegens omstandigheden zelf niet voor elkaar krijgen. Hierbij passen we maatwerk toe en kijken we, samen met samenwerkingspartners, wat er mogelijk is.

Om de buurt en de woongebouwen schoon te houden, hebben we in Kerschoten samen met de leerlingen en docenten van de Jacobus Fruytier Scholengemeenschap en Stimenz twee keer een ramenwasactie gedaan. De leerlingen, de medewerker van Stimenz en Ons Huis probeerden tijdens deze actie met koffie en wat lekkers in gesprek te gaan met de bewoners om meer te weten te komen over de woonbeleving in de flats. Verder is er een recycledag georganiseerd in Kerschoten waarbij buren elkaar hielpen om grofvuil af te voeren, elkaar konden ontmoeten met koffie en wat lekkers en er was een optreden van goochelaar Magic Aron. 

Afbeelding: deze pictogrammenborden hangen in onze hoogbouwcomplexen.

We werken sinds een aantal jaar met de tuinenaanpak. In 2023 zijn wij opnieuw aan de slag gegaan om de tuinen in onze buurten te verbeteren. Dit was onder andere in het Karnhuis, Bakhuis, van Essenweg en een gedeelte van de Bieshorstlaan en Oranjelaan. Sommige gebieden zijn alweer helemaal opgepakt en in andere gebieden gaan we in 2024 weer verder.

In de Rivierenbuurt hebben een groep vrijwilligers een aantal tuinen opgeknapt, is er extra aanplant gedaan en zijn de tuinen flink opgeschoond. Deze dag is georganiseerd in samenwerking met de Woonmensen en Stichting Present.

Achter de Petrus Paulus Rbensstraat en de Hendrik Willem Mesdagstraat in Orden bevindt zich een speelveldje. Met het oog op het verbeteren van de leefomgeving werd besloten om dit speelveldje aan te pakken. Dit proces begon met een buurtonderzoek naar het gebruik, de tevredenheid en de wensen van onze huurders met betrekking tot het speelveldje. Uit dit onderzoek bleek dat er over het algemeen tevredenheid was, maar dat er nog ruimte was voor verbetering. Door middel van informatiesessies bij de bewoners thuis, een kleurenkeuzemoment voor de omwonenden en overleg met de technische opzichter zijn de benodigde acties vastgelegd en is het speelveldje in Orden aanzienlijk verbeterd. Als afsluiting werd in juni een buurtbijeenkomst georganiseerd met gratis ijsjes voor de officiële opening van het vernieuwde speelveldje.

Dit jaar hebben we samen een mooi festival neergezet voor bewoners van de hoogbouw in Orden. Samen met De Goede Woning, de gemeente, Stichting Present, Circulus, Stimenz en Helder Theater organiseerden we het Samen-voor-Elkaar-festival. Bewoners, vrijwilligers en medewerkers gingen aan de slag om er een succes van te maken. 

Rondslingerend afval zorgt voor ergernis 
De woning en leefomgeving van de huurders wat netter en schoner te maken. Een van de belangrijkste doelen van dit festival. Rondslingerend grofvuil is iets waar veel bewoners in de wijk zich aan storen. En mensen vinden het lastig om hun buren daarop aan te spreken. Vanuit drie containerlocaties hebben de huurders afval weggebracht. In de weggeefhoek kregen spulletjes die nog goed waren een tweede leven. En wat overbleef werd door de kringloop opgehaald.  Bij de ‘Zero Waste’ hoek werd zelf wasmiddel gemaakt en uitgelegd hoe je zo min mogelijk afval achterlaat. Kinderen deden een ‘spelletjes-carrousel’ met vuilniszakken-lopen, afval prikken en afvalbingo: Alles stond op deze dag in het teken van afval en recyclen. En natuurlijk was er friet en ijs op deze zonnige dag! 

We vinden het belangrijk om ontmoeting in buurten te stimuleren. Als buren elkaar kennen is het bijvoorbeeld makkelijker om elkaar aan te spreken bij overlast, of om elkaar om hulp te vragen. Gelukkig was hier in 2023 weer ruimte voor en hebben bewoners dit in verschillende buurten ook weer enthousiast opgepakt. 

Dit jaar hebben we op de Kalverstraat, de Nieuwendijk en de Sikkel gestaan met een frietkraam. Op de Nieuwendijk hebben meer dan 40 bewoners elkaar en ons ontmoet. We hebben over het algemeen positieve geluiden gehoord over het wonen op de Nieuwendijk. Bewoners benadrukten de behoefte aan meer sociale ontmoetingsmogelijkheden, merkten op dat het aanzicht van de buurt verbeterd kan worden, en een enkeling bracht het onderwerp veiligheid ter sprake. Deze bevindingen sluiten aan bij de resultaten van de interviews met bewoners die zijn afgenomen in het kader van de Vitaliteitsagenda. De komende drie jaren werken we aan:
-      Een verbeterd fysiek aangezicht van de buurt
-      Een veerkrachtige buurt Kalverstraat – Nieuwendijk
-      Een verbetering van de samenwerking tussen betrokken organisaties in ‘taaie casussen’
-      Een veiliger gevoel voor bewoners van de Kalverstraat – Nieuwendijk 

In samenwerking met Perspectief hebben we een bewonersactiviteit georganiseerd voor de bewoners van de Riperkamp in Zutphen. Tijdens deze middag konden de bewoners genieten van heerlijke frietjes en snacks, geserveerd met een vleugje gezelligheid. Als activiteit was er een bingosessie met leuke prijzen en sfeervolle muziek om de middag compleet te maken. Het was een geslaagde gelegenheid waarbij de buurtbewoners samenkwamen voor een leuke en ontspannen tijd. In het Veldhuus hebben we 13 vaste clubs die verschillende losse ontmoetingsactiviteiten organiseren.

Verder was er een bijeenkomst georganiseerd voor de bewoners van de Rijnstraat, Lekstraat en Kil waarbij bewoners elkaar konden ontmoeten, samen friet konden eten en een kopje koffie/thee konden drinken met elkaar. Bij de Oranjestaete en Warnsstaete hebben diverse activiteiten plaatsgevonden. Elke donderdagmiddag is er hier een koffiemoment waarbij ook spelletjes gedaan kunnen worden. Een huurder aan de Fahrenheitstraat heeft in het kader van ontmoeting met de buren gekookt voor een kleine groep buren. Op diverse plekken in de wijk in Zuid-West is er samen met Stimenz 1 keer per maand in de straten gestaan om met koffie en thee om laagdrempelig contact te maken met bewoners en het contact tussen bewoners te stimuleren. De bewoners van de Sikkel werden eind van het jaar uitgenodigd voor een ontmoeting bij Ons Huis, zodat ze een keuze konden maken voor de aankleding van de entree en er heeft een ontwerpsessie plaatsgevonden met bewoners en gemeente en Jantje Beton voor het project Groen, ontmoeten en spelen.

De kerstperiode is een leuk moment om met je buren samen te komen. Afgelopen jaar hebben we via een oproep op sociale media en de website aan onze huurders laten weten dat ze een kerstboom en een pakket met lekkers konden aanvragen, om in de straat samen met buren een kerstfeest te organiseren. Hier hebben 7 straten gebruik van gemaakt. De bomen zijn begin december geplaatst en in de weken erna heeft ieder op zijn eigen tijd de bomen versierd en een gezellig samenzijn gehad om de kerst in te luiden. Ook hebben de bewoners van ons pakket gekregen met eten en te drinken, zodat de buren er een gezellig buurtfeestje van konden maken.

Er zijn op dit moment vier huurders die deelnemen aan het pilotproject De Goede Buur. Deze wonen in de wijken Kerschoten, Orden, Centrum en De Heeze. De vier huurders hebben aangegeven zich extra te willen inzetten voor de leefbaarheid en veerkracht in de buurt waarin zij wonen. In samenwerking met Ons Huis en Stimenz organiseren zij verschillende momenten en manieren van ontmoeting in hun buurt. Zij proberen op die manier buurtbewoners meer bij elkaar te betrekken en te kijken wat er in hun buurt speelt zodat daar meer aandacht voor kan komen.

Het complexbeheerderskantoor in de Fahrenheitstraat is een multifunctionele ruimte geworden waar er voor zowel professionals als huurders van het complex de mogelijkheid is elkaar te ontmoeten. Het Buurtteam vergadert er. Voor huurders uit het complex is er de mogelijkheid om elkaar op woensdagochtend te ontmoeten voor een kopje koffie. Op woensdagochtend en donderdagmiddag is er voor kinderen uit het complex de mogelijkheid om speelgoed te lenen in de speelgoeduitleen. Ter gelegenheid van de opening van de speelgoeduitleen mochten de kinderen uit het complex van Sinterklaas hun schoen zetten.

Sinds oktober 2010 voeren we het woonfraudebeleid uit. Dit houdt in dat we, samen met bijvoorbeeld de gemeente, politie en andere corporaties, signalen van woonfraude actief oppakken. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige bewoning, zoals:

• onrechtmatige verhuur van de woning
• onrechtmatige bewoning van de woning
• onrechtmatig gebruik van de woning
• overbewoning van de woning
• huisvesting van illegalen in de woning

Het doorverhuren van een woning, het onrechtmatig verhuren van kamers of hennepteelt zijn voorbeelden van woonfraude. Ook staat er in de huurdersvoorwaarden (van na 2017) dat de woning door de huurder als hoofdverblijf gebruikt moet worden. Wie buiten de regels en afspraken om een woning huurt of doorverhuurt, benadeelt hier een ander mee. Daarom zetten we ons actief in om woonfraude tegen te gaan, zeker nu er sprake is van enorme krapte op de (sociale) woningmarkt.

In 2023 kregen wij 28 nieuwe zaken aangemeld. Daarvan hebben wij er 17 opgelost, zijn er 3 waarschuwingen uitgedeeld en 8 zaken lopen nog. Als gevolg van deze zaken zijn er 10 woningen (vrijwillig) opgezegd. In 2022 was het aantal opzeggingen door woonfraudeaanpak 9 en in 2021 waren dit er 5. 

Sinds 2023 maken we onderscheid in overlastmeldingen en meldingen over de woonomgeving. In 2023 waren er 156 overlastmeldingen en 155 meldingen over de woonomgeving. Bij elkaar opgeteld 311 meldingen. In 2022 waren dit er in totaal 260 meldingen. Veel overlastzaken komen voort uit meldingen over geluidsoverlast. Als er sprake is van ergernissen over leefgeluiden van buren of van onenigheid tussen buren schakelen we vaak Buurtbemiddeling in.

Naast de overlast door geluid, merken we vooral een toename aan overlastzaken door multi problematiek. In deze zaken is er vaak sprake van overlast veroorzaakt door huurders met onbegrepen gedrag, gecombineerd met bijvoorbeeld vervuiling of verzamel problematiek, schulden of fysieke problemen. Bij deze complexe en vaak hardnekkige problematiek werken we nauw samen met politie, Samen055 en hulpverlenende organisaties. Deze aanpak duurt vaak lang en vraagt veel tijd van ons. Een goede samenwerking met de andere betrokken partijen is hierbij essentieel. In 2023 investeerden we wederom veel tijd in het contact met deze partijen en het maken van goede werkafspraken.

In 2022 zijn we gestart met een nieuwe manier om overlastzaken en overlastmeldingen te registreren. Dit geeft ons meer inzicht in de soorten meldingen en de effecten per wijk en buurt.

Ook zijn er dit jaar meerdere bewonersbijeenkomsten georganiseerd rondom overlast om de bewoners uitleg te geven over hoe een procedure werkt en hoe de verschillende professionals met elkaar samenwerken, maar ook hoe belangrijk het is om actief te melden. De bewoners hebben hier een belangrijke rol in.

In 2020 zijn we gestart met het actieplan 'Omgevingsbewust Werken'. In de afgelopen jaren hebben we gewerkt aan een samenhangend geheel aan opleidingen om vaardigheden te ontwikkelen waarmee we kunnen inspelen op onze veranderende omgeving. In 2023 is in de Personeelsvisie als HR actiepunt opgenomen om te werken aan een lerende organisatie. Dat betekent dat het plan ‘Omgevingsbewust Werken’ vervangen wordt door een ontwikkelplan dat gericht is op  ‘Ons Huis als Lerende Organisatie’. In 2023 is er niet meer specifiek gewerkt aan doelen uit het plan ‘Omgevingsbewust Werken’

Ons Huis vindt de mening van onze huurders belangrijk. Wij gebruiken hun feedback om onze dienstverlening te verbeteren. We hebben hiervoor verschillende huurderstevredenheidsonderzoeken. Huurders kunnen nu ook met betrekking tot een aantal zaken de gewenste communicatievoorkeur aangeven. 

Tevredenheidsonderzoek klantprocessen

Gemiddeld gaven de huurders ons in 2023 het cijfer 7,7. Ten opzichte van 2022 betekent dit een daling van 0,2. Klantevredenheid is een belangrijk onderdeel in de voor 2024 geplande procesoptimalisaties. 

Ons Huis meet het hele jaar specifieke klantprocessen. Wij vragen bewoners hoe zij onze dienstverlening ervaren. Het geeft Ons Huis een goed beeld waar we onze service kunnen verbeteren en waar extra aandacht nodig is.

Een ontevreden huurder kan een klacht melden bij Ons Huis. Samen zoeken we dan naar een goede oplossing. En wanneer nodig verbeteren we onze dienstverlening. Het streven is om de klacht binnen 15 werkdagen af te handelen. Vaak lukt dit, maar niet altijd. Een reden kan de omvang van de klacht zijn of dat we afhankelijk zijn van een externe partij. Als dit in 2023 het geval was, dan stelden wij de huurder hiervan op de hoogte. 

Klachtencommissie KLAC

Soms komen wij er met een huurder niet uit. De bewoner kan dan naar de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC) stappen. Dit is een onafhankelijke externe commissie in onze regio. Hieronder een overzicht van de wijze van afhandeling van klachten over het jaar 2023.