4 Financiële continuïteit

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille nam toe met 0,8 miljoen euro. De huren namen toe met circa 1,2 miljoen euro, met name door de oplevering van nieuwbouw. De kosten van onderhoud namen toe met 3,5 miljoen euro. De overige directe exploitatiekosten namen af met 3,5 miljoen euro. De belangrijkste oorzaak hiervan is de afschaffing van de verhuurderheffing, die in 2022 nog 3,7 miljoen euro bedroeg.

In 2022 verkochten we twee parkeerplaatsen uit voorraad. In 2023 waren er geen mutaties.

Dit resultaat is sterk afhankelijk van het aantal en type woningen dat verkocht wordt en de boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) hiervan. In 2023 verkochten we in totaal drie woningen, in 2022 drie woningen en twee garages. 

Deze kosten namen toe ten opzichte van 2022 met ruim 0,3 miljoen euro. Belangrijkste oorzaak is de toename van de door het WSW geheven Obligoheffing. 

De financiële baten en lasten verslechterden per saldo met ruim 0,7 miljoen euro. Dit is het gevolg van de toename van de leningportefeuille en herfinancieringen en renteaanpassingen tegen hogere rentepercentages. De activering van rente op projecten in ontwikkeling was ongeveer 196.000 euro lager dan in 2022.

Deze post heeft het grootste effect op het uiteindelijke resultaat. Hierin is namelijk de waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie begrepen. De marktwaarde in verhuurde staat nam in 2023 toe met 19 miljoen euro tegen 36 miljoen in 2022. Dit komt voor het belangrijkste deel door marktontwikkeling en de afschaffing van de verhuurderheffing, maar ook door aanpassingen in het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'. In de paragraaf over waardering vastgoed gaan we nader in op de ontwikkeling van de waarde van het vastgoed in exploitatie.

De in deze post begrepen overige waardeveranderingen namen toe van negatief 6,9 miljoen euro naar negatief 12,8 miljoen euro. In 2023 werd 5,6 miljoen euro afgewaardeerd op onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten. In 2022 werd (per saldo) bijna 2,8 miljoen euro teruggenomen op onrendabele toppen voor nieuwbouwprojecten. Ook dit met name als gevolg van de marktontwikkelingen van vastgoed. In 2023 zijn de onrendabele toppen verwerkt van de projecten Podium Bellevue 1,1 miljoen euro, Podium Parade 0,9 miljoen euro; werd de onrendabele top van het project Short Stay verhoogd met 0,8 miljoen euro en werd de onrendabele top verantwoord voor het project Dubbelbeek (Flexwoningen) van 2,1 miljoen euro. 

Daarnaast is 7,1 miljoen euro (2022: 9,4 miljoen euro) verantwoord voor onrendabele verbeteringen die in 2023 zijn uitgevoerd of in 2023 zijn opgedragen voor uitvoering in 2024. Dit betreffen met name energetische verbeteringen.

Per saldo bedroeg de belastingdruk over 2023 3,2 miljoen euro tegen 2,7 miljoen euro in 2022. Doordat de fiscale waardering erg afwijkt van de commerciële waardering, ontstaan fiscaal totaal andere resultaten dan commercieel met de bijbehorende belastingdruk. De rentaftrekbeperking (ATAD) bedroeg over 2023 5,0 miljoen euro. Hierdoor ontstond een extra belastingdruk van 1,3 miljoen euro.

Ons aandeel in het resultaat 2023 van CV Heyendaal bedroeg -/- 0,5 miljoen euro tegen 0,2 miljoen euro in 2022.

Op grond van de Woningwet waarderen corporaties het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde dient te worden bepaald aan de hand van het hiervoor uitgebrachte ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Hiervoor hebben we een Taxatie Management Systeem (TMS). We hanteren de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor woongelegenheden, MOG, intramuraal vastgoed, woonwagens en standplaatsen en parkeergelegenheden. Voor BOG hanteren we verplicht de volledige versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Dit omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de niet-DAEB tak. Dit vastgoed is integraal getaxeerd door een gecertificeerd taxateur.

Jaarlijkse mutaties in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie worden verwerkt via het resultaat. Door deze systematiek is het resultaat jaarlijks onderhevig aan grote schommelingen. De waardeontwikkeling van het vastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door marktomstandigheden en door de mutatiegraad van de betreffende waarderingscomplexen. Dit zijn factoren waar we niet of nauwelijks invloed op kunnen uitoefenen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen (puur het gevolg van gewijzigde marktwaarde) van de vastgoedportefeuille bedragen in 2023 positief 19,1 miljoen euro tegen positief 35,9 miljoen euro in 2022.

Op hoofdlijnen is de (per saldo) positieve ontwikkeling van de marktwaarde in 2023 van 35,7 miljoen euro als volgt te verklaren (in € miljoen):

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hiervoor is toegelicht. Dit omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Voor het bepalen van de normen voor onderhoud en beheer ten behoeve van de beleidswaarde worden de definities van BZK, Aw en WSW toegepast. De definities hebben ook betrekking op de inrichting van kostenverdeling binnen de functionele winst-en-verliesrekening, zodat de normen daarop aansluiten. 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap. Dit betreft bovendien de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Overeenkomstig de regelgeving is de ontwikkeling in de beleidswaarde ten opzichte van de beleidswaarde ultimo 2022 toegelicht.

Door het resultaat over 2023 van 12,4 miljoen euro nam het vermogen toe van 760 miljoen euro ultimo 2022 naar 772 miljoen euro ultimo 2023.

Op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) stelden we een reglement Financieel Beleid en Beheer (verder: Reglement) vast. Zo zorgen we ervoor dat de financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht en kunnen we onze volkshuisvestelijke doelstellingen blijven realiseren. In het Reglement namen we ook specifieke treasurybepalingen op met bepalingen uit de wet, die nader zijn uitgewerkt in het treasurystatuut. Het Reglement is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Het reglement is aangepast op grond van wijzigingen in de Woningwet, het gewijzigde Reglement is in februari 2023 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.

Ons beleid op het gebied van treasury is vastgelegd in het treasurystatuut. Hierin beschrijven we de organisatie van de treasuryfunctie, de wijze van besluitvorming, de verantwoording en de informatievoorziening. In 2023 is het treasurystatuut met een addendum aangepast. De aanpassing heeft betrekking op de splitsing van de activiteiten van onze externe treasuryadviseur. De wijziging is door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.

In het treasuryjaarplan beschrijven we onze belangrijkste treasury-acties voor het komende jaar. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de goedgekeurde meerjarenbegroting en meerjarenprognoses en wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Door goedkeuring van het treasuryjaarplan geeft de Raad van Commissarissen toestemming aan de directeur-bestuurder om, ten behoeve van de DAEB-activiteiten (en binnen de van toepassing zijnde externe en interne ‘spelregels’), financiering aan te trekken, tot maximaal het door het WSW afgegeven borgingsplafond. Acties die niet binnen de kaders van dit treasuryjaarplan vallen, moeten ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd worden. Uitzondering hierop zijn acties die een expliciet uitvloeisel zijn van het voldoen aan wet- en regelgeving. Daarvoor bestaat een informatieplicht aan de Raad van Commissarissen.

We kozen voor een administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB. In het door de Aw goedgekeurde scheidingsvoorstel is het volgende opgenomen:

• aan de niet-DAEB tak wordt een startliquiditeit toegekend van 0,75 miljoen euro
• de DAEB tak verstrekt een interne lening aan de niet-DAEB tak met de volgende modaliteiten:
  • hoofdsom 20 miljoen euro
  • aflossingsschema gebaseerd op aflossingsschema leningportefeuille DAEB-tak
  • rente 4,15% op jaarbasis

Op basis van de huidige niet-DAEB prognoses wordt verwacht dat er geen financieringsbehoefte ontstaat in deze tak. Op dit moment is er echter wel een maatschappelijk discussie over de rol van corporaties in het ontwikkelen van middenhuurwoningen. Het is niet uitgesloten dat we op grond hiervan op termijn ook woningen in deze categorie ontwikkelen, waardoor er toch een financieringsbehoefte ontstaat. Overtollige middelen in de niet-DAEB worden hierom met ingang van 2018 niet meer als extra aflossing op de interne lening afgestort aan de DAEB-tak, maar door middel van een interne renteloze lening uitgeleend aan de DAEB-tak. Door deze lening direct opeisbaar te maken, kan hiermee (al dan niet gedeeltelijk) in toekomstige behoefte worden voorzien. Ultimo 2023 is 3,2 miljoen euro (2022: 3,2 miljoen) door de niet-DAEB-tak uitgeleend aan de DAEB-tak.

Het saldo liquide middelen nam in 2023 toe van 0,6 miljoen euro naar 1,9 miljoen euro. Om voldoende flexibiliteit in de liquiditeit te waarborgen beschikt Ons Huis over roll-over leningen, waardoor elke week opname of terugplaatsing van en naar roll-over kan plaats vinden. Van de hoofdsom van de roll-over van 15 miljoen euro was ultimo 2023 6,0 miljoen euro teruggeplaatst. Op basis van de meerjarenbegroting zijn de operationele kasstromen de komende jaren positief. Deze positieve kasstromen wenden we aan voor de financiering van (nieuwbouw- en duurzaamheids)investeringen.

Volgens ons treasurystatuut mogen rente-instrumenten worden ingezet om renterisico’s af te dekken. Het doel hiervan is dat lange rentevaste perioden mogelijk zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de onderliggende lening. Bovendien kunnen we op deze wijze flexibiliteit bereiken door het ontkoppelen van lening en rentelooptijd. Er zijn randvoorwaarden in het statuut opgenomen om risico’s te vermijden of te beperken. We hebben op dit moment geen derivaten.

We zijn belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting sinds 1 januari 2008. Onze aanslagen tot en met 2019 zijn definitief door de fiscus opgelegd. Ons Huis heeft een vaststellingsovereenkomst met de fiscus gesloten om in fiscaal jaar 2018 een onderhoudsvoorziening te treffen. De aangiften 2020 en 2021 zijn aangepast en opnieuw ingediend. De aangifte 2022 is in concept afgerond en wordt binnenkort ingediend.

De gevolgen van de renteaftrekbeperking (ATAD) zijn evenals in voorgaande jaren fors. Ongeveer 5,0 miljoen euro van de rentelast is niet aftrekbaar. De vennootschapsbelasting is hierdoor circa 1,3 miljoen hoger dan zonder de renteaftrekbeperking. Door de vaststellingsovereenkomst voor fiscaal jaar 2018 (onderhoudsvoorziening) namen de te verrekenen verliezen toe. Op grond van de aangepaste aangiften en de toename van de te verrekenen verliezen wordt de af te dragen belasting over fiscaal jaar 2022 33.000 euro lager. Op grond van de fiscale positie 2023 was ook de voorlopige aanslag 2023 te hoog en wordt hierop ruim 1,0 miljoen euro terug ontvangen. Er zijn ultimo 2023 nog verrekenbare verliezen van ca. 12,8 miljoen euro die naar verwachting binnen enkele jaren volledig verrekend worden.

De verhuurderheffing is met ingang van 2023 helemaal afgebouwd. In 2022 bedroeg de verhuurderheffing nog 3,7 miljoen euro.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw legde in 2023 geen saneringsheffing op. Op grond van de wijziging van de wet is sanering minder snel aan de orde. Aw en WSW hebben aangegeven dat corporaties hierom in de prognoses geen rekening hoeven te houden met saneringsheffing.

In 2023 bedroeg de inning van obligo voor Ons Huis 328.000 euro (2022: 110.000 euro). Deelnemers van WSW moeten in de eerste vijf prognosejaren rekening houden met inning van obligo. De noodzaak hiervoor is het gevolg van aanspraken op het WSW als borgsteller als gevolg van de afsplitsing van WSG en Humanitas en om de soliditeit van het stelsel te waarborgen. Voor 2024 t/m 2028 dient rekening gehouden te worden met 0,167% van het geborgd leningvolume ultimo het voorgaande boekjaar. Voor 2024 is dit geprognotiseerd op 412.000 euro. Op basis van het strategisch programma van het WSW trokken deelnemers een obligolening om in voorkomende gevallen te dienen als financiering van verplichtingen van het WSW. Het gaat voor Ons Huis om een variabele hoofdsomlening van 6,2 miljoen euro. Voor zolang en zover de lening niet is opgenomen is een bereidstellingsprovisie verschuldigd van 17 basispunten. Het niet opgenomen deel van deze lening beïnvloedt de dekkingsratio.

De Aw beoordeelt integraal woningcorporaties. Dit toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van maatschappelijk vermogen. Het functioneren van de corporatie wordt hierbij in samenhang bezien en afgezet tegen wettelijke normen en beleidsregels en het risicoprofiel van de corporatie. Naast de basisbeoordeling spraken inspecteurs van Aw in april 2023 met de bestuurder en controller. De risico-inschatting voor Ons Huis werd door de Aw op alle onderdelen van het beoordelingskader als laag gekwalificeerd met uitzondering van het onderdeel Governance - Besturing. De Aw signaleerde een verhoogd risico (midden) op de onderwerpen kwaliteit bestuur en kwaliteit intern toezicht. De Aw verzocht de bestuurder de bankautorisaties alsnog conform het advies van de accountant in te richten en droeg de RvC op om uiterlijk einde Q3-2023 in een notitie aan te geven op welke wijze de continuïteit van het intern toezicht in kwantiteit en kwaliteit is geborgd, nu en in de voorliggende periode. Ons Huis heeft de aanwijzingen opgevolgd. De Aw is van mening dat Ons Huis zich een solide corporatie toont die opereert binnen de gestelde ratio's. De Aw geeft aan dat de relatieve kwetsbaarheid opvalt voor een stijgende VPB-last, maar dat Ons Huis met scenario- en gevoeligheidsanalyses extra aandacht heeft voor externe financiële invloeden. De Aw complimenteert Ons Huis met de wijze waarop het risicomanagement is vormgegeven, in het bijzonder de risicobereidheid.

In de brief beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2022 geeft de Aw aan dat voldaan is aan de criteria voor staatssteun en de WNT-normen en dat bij Ons Huis geen sprake is van overcompensatie; hiervan is sprake als een corporatie onterecht teveel overheidssteun heeft ontvangen voor DAEB-activiteiten. 

Over 2023 bedraagt de ICR totaal 2,1 en DAEB 2,0 (2022 beide: 1,8) en voldoet daarmee ruim aan de norm van 1,4. Ook de ICR van de niet-DAEB tak voldoet met 2,6 ruim aan de norm van 1,8.

De solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) nam af van 58,4% eind 2022 naar 51,1% eind 2023, en blijft ruim boven de norm van 15%. De solvabiliteit neemt af doordat de beleidswaarde in verhouding tot de marktwaarde in verhuurde staat is afgenomen. Redenen van deze afname zijn de hogere disconteringsvoet, toename van de normen van beheer en onderhoud, de huurverlagingen in 2023 en het toepassen het eigen huurbeleid in de beleidswaarde in plaats van de generieke parameters in het handboek.

De Loan to Value, de verhouding tussen de uitstaande leningen en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie, verslechterde van 40,5% eind 2022 naar 47,1% eind 2023, maar blijft nog ruim binnen de norm van <85%. Ook hier is de (relatieve) afname van de beleidswaarde de belangrijkste oorzaak.

De dekkingsratio, de verhouding tussen de marktwaarde van zowel de uitstaande leningen en van het vastgoed in exploitatie, bleef ultimo 2023 gelijk aan 2022 op 25,6%. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie nam toe terwijl de marktwaarde van de uitstaande leningen ook toenam met ongeveer 26% van de stijging van de marktwaarde. De norm voor de dekkingsratio is <70%.

De onderpandratio, de verhouding tussen de marktwaarde van de geborgde uitstaande leningen en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie in onderpand bij het WSW bleef in 2023 ook onveranderd ten opzichte van 2022 op 24,7%. De marktwaarde van de geborgde leningen nam in 2023 toe evenals de marktwaarde van het vastgoed in onderpand bij het WSW. De externe norm is <70%.

De mondiale omstandigheden (Oekraïne, Gaza-Israël, verkiezingen VS), brengen onzekerheden met zich mee. Er zijn grotere (risico's op) grondstoftekorten en sterke prijsstijgingen van bouwmaterialen en rentestijgingen. Betalingsrisico's van huurders namen toe. Ook de toch al forse druk op de woningmarkt steeg verder door de toestroom van vluchtelingen uit Oekraïne. Ons Huis heeft hierop waar noodzakelijk en mogelijk geanticipeerd en projecten getemporiseerd. Hoewel de gevolgen voor Ons Huis op dit moment te overzien zijn, blijft de toekomst onzeker. 

In de Nationale en gemeentelijke prestatieafspraken zijn forse en zeer ambitieuze ambities en opgaven opgenomen. Op basis van realisme (doorlooptijd nieuwbouwtrajecten) en de eigen financiële polsstok heeft Ons Huis de ambities en opgaven in haar meerjarenbegroting getemporiseerd.

Uit de meerjarenbegroting 2024-2033 blijkt dat Ons Huis in deze periode, op basis van de gekozen uitgangspunten, ruim blijft voldoen aan de vereiste ratio's. Mede gebaseerd op de gezonde operationele kasstromen en een goed evenwicht in baten en lasten.
Er zijn slecht weer scenario's doorgerekend in de meerjarenbegroting. Hieruit bleek dat er voldoende tijd (> 5 jaar) is om het beleid bij te stellen, op het moment dat ratio's de kritische grenzen naderen.

Op grond van bovenstaande zien wij geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van de stichting en hebben wij de jaarrekening opgemaakt op basis van continuïteitsveronderstelling en achten wij de ingenomen schattingen in de jaarrekening nog steeds passend.

De financiële situatie maakt het mogelijk een zekere mate van bereidheid toe te passen voor het nemen van risico’s en onzekerheden. Desondanks zijn en worden risico’s zoveel mogelijk beheerst. We drukken de risicobereidheid uit in een score van 1 tot en met 5, en geven per risico (op dezelfde schaal) aan wat de huidige risicoscore is. Hierbij geeft de risicoscore de huidige inschatting van het management weer van de mate waarin risico’s worden gelopen.Uitzondering op de risicobereidheid vormen risico's op het gebied van compliance en fraude. Corruptie en fraude worden niet getolereerd.