2 Volkshuisvestelijk verslag

Ons Huis streeft ernaar om wonen betaalbaar te houden. Er wordt actief gewerkt aan het voorkomen van betalingsproblemen.
Soms lukt het ons niet om met een bewoner in contact te komen. Extra inspanning vanuit de gemeente of vanuit een zorg verlenende instantie kan dan net de doorslag geven om financiële problemen en oorzaken aan te pakken.

In 2021 zijn wij met Vroegsignalering gestart met de gemeente Apeldoorn en Zutphen. Meerdere malen per jaar wordt er samen geëvalueerd en worden aanpassingen gedaan om onze huurders nog beter van dienst te kunnen zijn. Er wordt druk gewerkt aan het uitbreiden van partijen die bij de gemeente vroegtijdig schulden melden. Dit geeft nog meer inzicht en biedt kansen om huurders eerder en beter te ondersteunen.

Ten opzichte van 2024 zien wij in 2025 een minimale stijging van vorderingen die uit handen zijn gegeven aan de deurwaarder. Dit bespaart de huurder veel extra kosten. Daarnaast zien wij in 2025 wederom een toename van huurders die graag gebruik maken van betalen via een link of QR-code of via ons Huurdersportaal 'Mijn Huis' (via de website bereikbaar). Wij proberen hiermee aan te sluiten bij de wensen van onze bewoners.

Huurachterstanden 

Ons Huis doet er alles aan om huurachterstanden te voorkomen en om samen met de huurders de (financiële) problemen op te lossen. Dat begint soms al bij een intake voordat een woning definitief wordt aangeboden. Wat is er nodig om een huurder een goede landing te geven? Daar waar gewenst wordt dan vooraf de juiste ondersteuning ingezet. Bij een achterstand schrijven, bellen en mailen wij de huurders of gaan bij ze langs. Samen met de bewoner, maar ook met een partner als Vroegsignalering van de gemeente Apeldoorn of Zutphen of ambulante hulpverleners van diverse instellingen, zoeken wij naar passende oplossingen. Dit kan een betalingsregeling zijn maar regelmatig is er meer aan de hand en is hulp van onze partners noodzakelijk. In 2025 zijn de dagelijkse kosten van het levensonderhoud verder gestegen. De kosten voor energie zijn verder opgelopen omdat er geen energietoeslag meer werd verstrekt vanuit de overheid. Toch is het gelukt de gemiddelde huurachterstand van zittende bewoners minimaal te laten oplopen. In 2025 is de huurachterstand uitgekomen op 0,35% ten opzichte van 2024: 0,32%. De noodzaak om nog meer integraal samen te werken is hoog zodat wij onze huurders tijdig de juiste ondersteuning kunnen blijven bieden.

Passend toewijzen houdt in dat de woningen die we toewijzen, passen bij het inkomen van huurders. In 2025 verhuurden we 357 sociale huurwoningen (exclusief onzelfstandige kamers). Hiervan vallen er 245 onder de regelgeving van passend toewijzen, waarvan we er 99,2% passend hebben toegewezen. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de wettelijke norm van 95%. Voor de overige toewijzingen gelden de regels voor passend toewijzen niet op basis van het (hoger) inkomen van de huurders. 

Bij het passend toewijzen is de slaagkans voor huurders erg belangrijk. Als deelnemende woningcorporatie binnen Woonkeus Stedendriehoek kregen we daarvoor een doel (percentage) per huurprijscategorie, waarvan we maximaal 10% mogen afwijken. In onderstaande tabel is te zien dat het ons in 2025 gelukt is om voor elke huurprijscategorie het gewenste aantal woningen toe te wijzen. De woningen die in 2025 verhuurd zijn als nieuwbouwwoningen zijn niet in onderstaande tabel opgenomen.  

In 2025 waren er 362 mutaties (van zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes). De mutatiegraad in Apeldoorn was 6,1% en in Zutphen 4,8%. In 2024 was dit 5,7% in Apeldoorn én Zutphen. De mutatiegraad is de verhouding van het aantal nieuwe verhuringen van bestaande huurwoningen (sociaal en vrije sector) ten opzichte van het totale aantal huurwoningen (exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woningen).

De gemiddelde kale huurprijs van onze sociale huurwoningen steeg van 630 euro in 2024 naar 665 euro in 2025. 
De huren van de sociale huurwoningen zijn in 2025 verhoogd met 4,5%.
De vrije sector huurwoningen zijn verhoogd met de inflatie +1%. In 2025 ging het om 4,1%. 
De huurverhoging wordt afgetopt wanneer de streefhuur is bereikt. Gemiddeld kwam de algemene huurverhoging uit op 3,97%.

Op 31 december 2025 hadden we 6.039 zelfstandige woningen. In onderstaande tabel geven we de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde ruimten weer.

Een ongedeelde stad vraagt om sociale nieuwbouw in sterke buurten (waaronder nieuwbouwlocaties) en minder concentraties van kwetsbare bewoners in de zwakke buurten. Ons portefeuillebeleid van nu en de komende jaren is gericht op een beter evenwicht in de wijk. We betrekken daarom de veerkracht van buurten in onze afweging om ergens wel of juist niet te investeren.

In 2025 hebben we in Apeldoorn de nieuwbouwprojecten 28 (van totaal 84) flex-woningen Dubbelbeek en 18 grondgebonden woningen Hohenheimstraat gerealiseerd en in de verhuur genomen. Van de 28 flex-woningen Dubbelbeek vallen 8 woningen in de huurprijscategorie goedkoop (tot € 463,20), 8 woningen in de huurprijscategorie betaalbaar 1 (tot € 682,96) en 12 woningen in de huurprijscategorie betaalbaar 2 (tot € 731,93). De 18 woningen Hohenheimstraat vallen allemaal in de huurprijscategorie betaalbaar 2 (tot € 731,93).

We passen energetische maatregelen toe om woningen energiezuiniger te maken. Dit doen we door de buitenschil van de woning te isoleren en meer energiezuinige installaties toe te passen. Daarmee willen we het gebruik van aardgas verminderen en de CO2-uitstoot verlagen. De doelstelling bij de energetische projecten in 2025 was het bereiken van een energielabel B in de schil en waar mogelijk in combinatie met installaties het behalen van een energielabel A. In 2025 hebben we de energetische maatregelen zonder een huurverhoging uitgevoerd. Voor het uitvoeren van de energetische maatregelen vragen wij altijd een akkoord van de bewoner. Indien 70% of meer akkoord is, dan worden de energetische maatregelen bij alle woningen in het project uitgevoerd. Meer over hoe we onze woningen hebben verbeterd leest u onder het thema “Duurzaam wonen”.

Eind 2023 hebben we met drie bekende partijen een nieuwe intentieovereenkomst afgesloten voor de projecten in 2024 en 2025.

In 2024 voerden we 6 duurzame projecten uit met in totaal 330 woningen. In 2025 hebben we 3 projecten met in totaal 419 woningen uitgevoerd. Deze woningen kregen door isolatie of energiezuinige installaties een energielabel A, B of C (C een bewuste keuze voor 20 woningen, op termijn bij dakrenovatie naar energielabel B). Ook hebben we in 2025 weer het thema veerkracht nadrukkelijk naar voren laten komen in onze verduurzamingsprojecten. Bij twee wooncomplexen met in totaal 417 woningen zijn daardoor, samen met de uitvoerende aannemer, extra persoonlijke contactmomenten met bewoners geweest. Naast de project gerelateerde zaken gingen we met de bewoners in gesprek over bijvoorbeeld wat bewoners aanspreekt in hun woonsituatie of wat zij voor verbetering vatbaar vinden. Hieruit zijn naast woon gerelateerde onderwerpen ook (ondersteunings)vragen op andere thema's, zoals bijvoorbeeld leefbaarheid naar voren gekomen. Daar zijn wij mee aan de slag gegaan of hebben contact gelegd met andere partijen die actief zijn in de wijk.

Voor de verduurzamingsprojecten, die met name gericht zijn op isoleren, nemen we tot aan 2027 extra budget op in de meerjarenbegroting. In 2025 investeerden we ruim 4 miljoen euro in duurzaamheid.

Eind 2025 hadden onze woningen onderstaande energielabels:

In 2025 zijn 3 projecten in uitvoering gegaan / gerealiseerd voor het verduurzamen van ons bezit in combinatie met planmatige werkzaamheden en het saneren van asbest.

De duurzaamheidsmaatregelen, die we afhankelijk van de situatie bij de verschillende woningen hebben uitgevoerd, zijn onder andere:

• Glas vervangen voor HR++ beglazing en zelfregulerende ventilatieroosters;
• Dakisolatie aan de binnenzijde;
• Kozijnpanelen vervangen en extra isoleren;
• Ramen en deuren voorzien van een goede kierdichting;
• Kieren in de buitenschil goed afdichten;
• Aanbrengen van een CO2-gestuurde mechanische ventilatie;
• Vervangen algemene verlichting voor led;

De projecten die in 2025 uitgevoerd en gestart zijn:

206 woningen Aidastraat, Lohengrinstraat, Oberonstraat e.o. in Apeldoorn

Alle 206 woningen komen door de duurzaamheidsmaatregelen uit op energielabel A.

211 woningen Kalverstraat, Agathastraat, Chris Wegerifstraat en Nieuwendijk in Apeldoorn

Door de duurzaamheidsmaatregelen zijn 20 woningen uitgekomen op energielabel C (een bewuste keuze, omdat voor B of beter het dak gerenoveerd moet worden en dat doen we later op een natuurlijk moment), 68 woningen in energielabel B en 123 woningen in energielabel A.

2 woningen Schrijnwerkershorst in Apeldoorn

1 woning is door de duurzaamheidsmaatregelen uitgekomen op energielabel B en 1 woning op energielabel A.

Het is onze ambitie dat in 2027 al onze woningen energielabel B of beter hebben. Binnen de projecten in 2025, brengen we woningen naar schillabel B en waar dat kan met logische (installatietechnische) toevoegingen naar label A. We doen dit met het oog op de warmtetransitie en een CO2-neutraal en aardgasvrij Nederland in 2050. De Transitievisie warmte die de gemeente eind 2021 heeft vastgesteld is daarbij voor ons een belangrijk uitgangspunt. 

De kosten voor het onderhoud (exclusief aan onderhoud toerekenbare organisatiekosten) bedroegen in 2025 20,2 miljoen euro. In 2024 was dit 17,5 miljoen euro. Het planmatige onderhoud bedroeg 16,6 miljoen euro tegen 13,0 miljoen euro in 2024. Voor het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud) is in 2025 4,0 miljoen euro aan kosten geboekt. Een specificatie vindt u in de toelichting op de winst-en-verliesrekening.
De KPI 'Planmatig onderhoud opgedragen en uitgevoerd binnen budget' is voor 99% gerealiseerd in 2025. De norm was 95%. Een deel van de werkzaamheden loopt (zoals verwacht) qua uitvoering  over in 2026.

In 2025 zijn zowel in Apeldoorn als in Zutphen vervolgstappen gezet om uitvoering te geven aan de door de gemeenten vastgestelde Transitievisie Warmte. In Apeldoorn is er een Uitvoeringsagenda Warmte. Hierin is beschreven hoe de samenwerkingspartners gemeente Apeldoorn, Liander en de Apeldoornse corporaties in de komende jaren stappen zetten in de uitvoering van de warmtetransitie. Dit op de drie sporen uit de Transitievisie Warmte: 1) Isoleren, ventileren en besparen 2) Uitvoeringsplannen (wijken van de Toekomst, voor Ons Huis en de andere corporaties Kerschoten en De Maten) en 3) Beleid, onderzoek en innovatie. In 2026 zal de opvolger van de Transitievisie Warmte, het Warmteprogramma, worden vastgesteld. In 2025 hebben we zowel in Apeldoorn (met een gezamenlijk Visiedocument Warmteprogramma) en in Zutphen, inbreng gehad in de totstandkoming van het concept Warmteprogramma. In 2026 zullen we dit voortzetten om gezamenlijk tot een definitief Warmteprogramma te komen. Het doel is om in 2050 geen CO2-uitstoot meer te hebben bij het verwarmen van woningen. Dit in zowel Apeldoorn als Zutphen.

Samen met de gemeente Apeldoorn, Waterschap Vallei en Veluwe, Firan, Linthorst Energy, Jacobus Fruytier Scholengemeenschap, bewoners en de corporaties de Woonmensen en De Goede Woning neemt Ons Huis deel aan het initiatief om tot de ontwikkeling van ‘Warmtenet Kerschoten’ te komen. Met dit project wordt beoogd een betaalbaar en duurzaam warmtenet in Kerschoten en Kerschoten-West te realiseren als alternatief voor aardgas. Eind 2025 is met enige vertraging het definitieve investeringsbesluit (DIB) genomen. In 2026 zal voldoende instemming moeten worden opgehaald om ook daadwerkelijk te starten met de aanleg van het warmtenet. Als dat lukt, dan is de doelstelling om medio 2028 de eerste woningen op het warmtenet Kerschoten aan te sluiten en van duurzame warmte te voorzien.

In 2025 is Ons Huis samen met de gemeente Apeldoorn en de corporaties De Woonmensen en De Goede Woning verder gegaan met het maken van plannen voor het realiseren van een aardgasloze, duurzame warmteoplossing voor de gehele wijk. De Samenwerkingsovereekomst (SOK) met de gemeente en de andere corporaties is verlengd tot eind 2027. Het college heeft in het najaar van 2025 het voorstel voor voorlopige keuzes om tot een aardgasvrije oplossing te komen aangenomen. Voor de buurten waar wij bezit hebben is dit een collectief midden-temperatuur warmtenet. In 2025 zijn we verder gegaan met het informeren van de wijk middels een aantal wijkbijeenkomsten. Het doel is om in 2026 tot een concept wijkuitvoeringsplan te komen. De verwachting is dat de uitvoering van het aardgasloos maken zal starten vanaf 2030 en zal doorlopen tot 2035.

In de afgelopen jaren heeft Ons Huis al ongeveer 50% van haar bezit voorzien van zonnepanelen. In 2025 heeft Ons Huis verder invulling gegeven aan het vastgestelde beleid, om overal waar dat mogelijk en rendabel is, projectmatig zonnepanelen aan te gaan brengen op haar woningen. Hiervoor is een samenwerking aangegaan met een gespecialiseerde partij. Er is gestart met de laagbouwwoningen en aansluitend zullen ook de hoogbouwcomplexen aan de beurt komen. Bewoners betalen een huur per paneel. Het uitgangspunt hierbij is dat de huur van de panelen lager is dan het voordeel op de energienota. In 2025 zijn ongeveer 185 woningen voorzien van zonnepanelen.

In 2024 is Ons Huis gestart met het aanbrengen van hybride warmtepompen bij woningen waar recent de cv-ketel is vervangen of waar deze vervangen moet worden. De hybride warmtepomp zorgt ervoor dat er minder aardgas nodig is voor het verwarmen van de woning. In 2025 zijn er 25 woningen voorzien van een hybride warmtepomp. Voor 2026 staan er nog ongeveer 122 hybride warmtepompen gepland om geplaatst te worden. In verband met netcongestie gaat de uitrol van de installaties langzamer dan gepland.

In 2025 zijn de vrijwilligers weer volop in actie geweest om onze buurten leefbaar en gezellig te houden. Om vrijwilligers hiervoor te bedanken organiseren we ieder jaar een dagje uit. Het jaarlijkse vrijwilligersuitje vond dit jaar plaats bij Multifun Bussloo, waar zo’n 50 actieve vrijwilligers deelnamen aan een gezellige pubquiz en lunch. Daarnaast ontvingen de vrijwilligers in december een kerstattentiepakketje.

De bewonerscommissies zijn in 2025, net als in voorgaande jaren, actief gebleven. Zij organiseren diverse activiteiten binnen hun complexen, versterken het contact tussen medebewoners en dragen zo bij aan een prettige en betrokken leefomgeving. Voorbeelden van hun activiteiten zijn de jaarlijkse Burendag, waarbij buren elkaar beter leren kennen en samen leuke initiatieven ondernemen en de nieuwjaarsreceptie, waar bewoners samen het nieuwe jaar vieren en ideeën voor het komende jaar uitwisselen.

Dit jaar is de vitaliteitsagenda de Maten- de Hoeven verder vormgegeven met een breed scala aan bijeenkomsten en acties in verschillende wijken. Wekelijks is de Buurtkamer De Horsten geopend, een initiatief dat in samenwerking met Buurt aan Zet, de Buurtraad, de gemeente en Stimenz wordt uitgevoerd. Ook vonden bewonersavonden plaats in De Hoeven en De Horsten, waarbij inwoners in gesprek gingen met wethouders over wijkontwikkeling en participatie.

Daarnaast is op initiatief van bewoners de verkenning van voorzorgcirkels gestart, om vroegtijdige ondersteuning en burenhulp in te zetten. In Groot Zonnehoeve ging de Vitaliteitsagenda van start, terwijl in Kayersmolen Noord een inloopavond werd georganiseerd in samenwerking met Onderzoeksbureau Eurus en de gemeente. Eurus voert in opdracht van de gemeente gesprekken met inwoners, ondernemers en professionals om te verzamelen wat er leeft en speelt in wijken. De uitkomsten worden gebruikt om plannen te maken die de leefbaarheid, sociale samenhang en toekomst van die buurt verbeteren.

 Ook in Zuidbroek is de vitaliteitsagenda van start gegaan; hierbij werden gesprekken met bewoners gevoerd en bijeenkomsten georganiseerd met meerdere partners. Eurus voerde daarnaast deur-aan-deur gesprekken, waarvan de resultaten met de bewoners zijn gedeeld. Het concept van de vitaliteitsagenda voor Zuidbroek zal in 2026 worden afgerond.

Al deze activiteiten hebben geleid tot een grotere sociale verbondenheid, een actieve betrokkenheid van bewoners en een intensievere samenwerking tussen organisaties in de verschillende wijken.

In 2025 hebben we veel aandacht besteed aan het verwelkomen van nieuwkomers en het versterken van onderlinge verbindingen in de wijken.

• Dubbelbeek: nadat alle bewoners hun woning hadden ingericht, organiseerden we in juni een buurtfeestje om elkaar beter te leren kennen. De werkgroep Sociaal nodigde zo’n 30 bewoners uit voor een hapje, drankje en een kennismakingsspel. De quizmaster van Ons Huis verzorgde een interactieve quiz, waardoor bewoners spelenderwijs hun buren beter leerden kennen.

• De Kaswachters: tijdens de herfstbijeenkomst kwamen nieuwe bewoners samen, ontstonden groepsapps en werden initiatieven opgezet voor toekomstige ontmoetingen zoals een voorjaarsbarbecue en wandelingen door de buurt.

• Haven-Centrum: nieuwe bewoners werden uitgenodigd voor een rondleiding door het gebied, inclusief een bezoek aan voorzieningen in de buurt zoals Omnizorg en de moestuin. Tijdens de wandeling konden bewoners vragen stellen over hun nieuwe woonomgeving en leerden ze elkaar beter kennen.

Bij alle activiteiten was er volop gelegenheid om contacten te leggen, zoals het uitwisselen van telefoonnummers en werden er ideeën verzameld voor gezamenlijke tuin- en buurtinitiatieven

In 2025 hebben we ons actief ingezet om de veiligheid en woonkwaliteit in onze wijken te waarborgen. Dit gebeurde op twee belangrijke terreinen: woonfraude en overlastpreventie.

Woonfraude

Het afgelopen jaar werden 32 nieuwe woonfraudezaken geregistreerd.  Het doel van deze aanpak is om te zorgen dat woningen eerlijk en veilig worden toegewezen en dat bewoners in een stabiele en legitieme woonsituatie verkeren.

De resultaten van de woonfraude-afhandeling in 2025 waren:

• 3 waarschuwingsadressen: bewoners werden officieel gewaarschuwd over hun situatie en de mogelijke gevolgen bij voortzetting van fraude.

• 7 vrijwillige opzeggingen: sommige bewoners kozen er zelf voor hun huurovereenkomst te beëindigen.

• 3 vonnissen van de rechtbank, waarvan 1 in het voordeel van de huurder, wat liet zien dat elk geval zorgvuldig juridisch is beoordeeld.

• 4 situaties volledig hersteld, waarbij de woonsituatie werd genormaliseerd en eventuele problemen werden opgelost.

• Daarnaast hebben we verschillende woonfraude-zaken onderzocht waar het géén woonfraude betrof. Wel zijn daar een aantal adressen uitgekomen waar we met extra zorg naar kijken.

Daarnaast blijven er 11 zaken doorlopen naar 2026 en 6 waarschuwingsadressen die uit 2024 overliepen. Dit benadrukt dat woonfraude een doorlopend aandachtspunt is en dat structurele monitoring noodzakelijk blijft.

Overlast

Naast de aanpak van woonfraude hebben we ook activiteiten georganiseerd (of deelgenomen aan activiteiten) die zijn gericht op het voorkomen en verminderen van overlast in de buurt.

• Kleurrijk Ontmoeten Festival – april 2025
  Tijdens dit festival lag de focus op het versterken van de sociale cohesie en het samenbrengen van bewoners. Met behulp van Buurt Buddy’s Live, theater en interactieve scènes, konden bewoners situaties van overlast en culturele verschillen herkennen en bespreken. Dit bood een laagdrempelige manier om in gesprek te gaan over lastige buurtsituaties, en om de onderlinge verbondenheid te vergroten.

• Afrondende bijeenkomst overlast – juni 2025
  Samen met omwonenden werd een bijeenkomst georganiseerd om lopende overlastsituaties af te sluiten. Tijdens deze sessie konden bewoners hun ervaringen delen, werden verbeterpunten vastgesteld en werden afspraken gemaakt om problemen in de toekomst te voorkomen. Dit hielp niet alleen om bestaande spanningen op te lossen, maar versterkte ook de samenwerking tussen bewoners, woningcorporaties en betrokken instanties.

Het jaar 2025 stond in het teken van verbinding, ontmoeting en samen dingen doen in de buurt. Door het organiseren van laagdrempelige activiteiten hebben bewoners van alle leeftijden de kans gekregen elkaar beter te leren kennen, nieuwe contacten op te doen en actief bij te dragen aan hun wijk.

Wekelijkse en terugkerende ontmoetingen

De Bakkie Doen!-sessies in De Heeze (De Sikkel) en de Schimmelpenninckstraat boden bewoners iedere week een informele plek om samen te komen. Onder het genot van koffie, thee en lekkernijen konden buurtbewoners praten over hun leefomgeving, ideeën voor de buurt delen of gewoon gezellig bijpraten. Deze bijeenkomsten werden gewaardeerd om hun laagdrempeligheid en continuïteit, en vormden een stabiele ontmoetingsplek in de wijk.

Tuindagen en groene initiatieven

Tijdens de tuindagen in Magistratenveld werkten bewoners en vrijwilligers samen aan het opknappen van de gezamenlijke tuinen. Met inzet van Stichting Present en de buurtcirkel werden tuinen opgeknapt, nieuwe beplanting aangelegd en buitenruimtes uitnodigender gemaakt. Zo werd niet alleen het fysieke aspect van de wijk verbeterd, maar ook het sociale contact versterkt doordat bewoners samen konden werken en ervaringen delen.

Buurtfeesten en kennismakingsactiviteiten

Om nieuwe en bestaande bewoners met elkaar in contact te brengen, werden buurtfeesten georganiseerd aan de Oberonstraat en Toscastraat/Lohengrinstraat. Bewoners namen zelfgemaakte hapjes mee en er ontstond een gezellige, informele sfeer waarin mensen elkaar op een ontspannen manier konden ontmoeten.

In Dubbelbeek stond in juni het Dubbelfeest centraal. Nieuwe bewoners maakten kennis met hun buren door middel van spellen, hapjes en interactieve activiteiten. Dit feest zorgde ervoor dat mensen zich welkom voelden in de wijk en direct betrokken raakten bij hun nieuwe leefomgeving.

Educatieve en intergenerationele activiteiten

Een bijzonder hoogtepunt was de Pannenkoeken-dag in Gildenhove en Gijsbrechtgaarde. Basisschoolleerlingen van de Sjofar bakten pannenkoeken voor de bewoners, samen met vrijwilligers van Stichting Present. Niet alleen leerden jong en oud elkaar kennen, maar werd ook een gevoel van gemeenschap en traditie doorgegeven. Bewoners die niet konden komen, kregen hun pannenkoek op verzoek zelfs aan de deur bezorgd, zodat niemand werd buitengesloten.

Duurzaamheid en buurtinitiatieven

Tijdens het Recyclingfestival in De Horsten werden bewoners actief betrokken bij milieubewustzijn en duurzame initiatieven. Er waren workshops rondom zero-waste, het ruilen van planten, stekjes en tuingereedschap en bewoners konden hun eigen bijdragen aan een duurzamere buurt ervaren. Het festival bracht jong en oud samen en maakte het thema duurzaamheid concreet en zichtbaar in de wijk.

Feestelijke afsluiting van het jaar in de Hoge Dries

In de Hoge Dries werd het jaar afgesloten met een kerstbijeenkomst, waar bewoners konden genieten van erwtensoep, broodjes knakworst en warme gesprekken. De bijeenkomst bood een moment om het jaar samen af te sluiten en de onderlinge banden te versterken, en zorgde voor een warme, feestelijke sfeer in de wijk.

Conclusie

Door het organiseren van deze uiteenlopende ontmoetings- en sociale activiteiten is 2025 een jaar geworden waarin bewoners elkaar beter hebben leren kennen, sociale netwerken zijn versterkt en de betrokkenheid bij de wijk is toegenomen. Van wekelijkse koffiemomenten tot grootschalige buurtfeesten en duurzaamheidsinitiatieven: de gezamenlijke inzet van bewoners, vrijwilligers en partners heeft bijgedragen aan een levendige, betrokken en hechte gemeenschap.

In 2025 zijn diverse pilotprojecten en onderzoeken gestart om de betrokkenheid van bewoners te vergroten en nieuwe manieren van samenwonen te verkennen, zoals:

• Talentenscans, waarmee inzicht wordt verkregen in de vaardigheden en interesses van bewoners, inclusief vervolgtrajecten om bewoners actief te betrekken bij buurtinitiatieven.

• Van Harte Welkom-gesprekken, een pilot om nieuwe bewoners op een persoonlijke manier te verwelkomen.

• Onderzoek naar 'woningdelen' bij Ons Huis, om te kijken of dit een passende woonvorm kan zijn voor de toekomst.

• Verhuizing kantoor HOG van Spadelaan naar Gildenhove, waardoor bewoners en partners gemakkelijker toegang hebben tot de woonconsulent en buurtactiviteiten.

In Orden wordt gewerkt aan een volledige vernieuwing van de speeltuin, waarbij leveranciers zijn benaderd en inmiddels concrete voorstellen zijn uitgewerkt. De verdere uitwerking vindt plaats in samenwerking met Gemeente Apeldoorn, onder andere op het gebied van budget.

In Kerschoten aan de Boerhaavestraat is ook in samenwerking met de gemeente en Stimenz een prachtige speeltuin geopend. 

In 2025 hebben we opnieuw de Beste Buur van Apeldoorn in het zonnetje gezet. Dit initiatief is bedoeld om de inzet van bewoners voor hun buurt te erkennen en waarderen en om een gevoel van verbondenheid tussen buren te versterken.

Dit jaar viel Kim Otten van de Archimedestraat in de prijzen. Zij werd door haar buren geprezen om haar betrokkenheid en hulpvaardigheid. Ze staat altijd klaar voor anderen, biedt een luisterend oor, organiseert buurtactiviteiten zoals barbecues en zorgt ervoor dat buren zich welkom voelen.

Bij de uitreiking werd Kim verrast: ze ontving een certificaat, een bos bloemen en een bon om Piets Poffertjes uit te nodigen bij een buurtactiviteit. Het bijzondere van deze verrassing was dat Kim zelf juist haar buren had uitgenodigd voor een etentje die avond, waardoor het een hartverwarmend voorbeeld werd van écht burengeluk.

In totaal werden zo’n 15 nominaties ingediend en alle genomineerden ontvingen via hun woonconsulent een certificaat en bloemenbon als blijk van waardering. Door dit initiatief voelen bewoners zich gezien, gesteund en geïnspireerd om actief bij te dragen aan een warme en betrokken buurt.

Het project laat zien dat kleine gebaren, zoals een luisterend oor of een gezamenlijke activiteit, een grote impact kunnen hebben op de sociale cohesie en veerkracht van de buurt. Het motiveert bewoners om elkaar te helpen, samen te organiseren en de buurt een stukje mooier en hechter te maken.

Voor Kerst 2025 is ingezet op het aanbrengen van kerstverlichting aan de buitenzijde van alle hoogbouwcomplexen; door technische uitdagingen is dit nog niet overal gelukt. Het idee is om het op een veilige manier gezellig te maken door kerstverlichting buiten op een veilige plek op te hangen, in plaats van op vluchtwegen in de gangen en de hal. De verlichting is aangekocht en door in 2026 tijdig te starten, verwachten we dat alle complexen alsnog volledig kunnen worden voorzien in december 2026.

Ons Idee fonds

Het Ons Idee-Fonds is het afgelopen jaar slechts één keer gebruikt, voor de herinrichting van de parkeerbelijning.

Materialenuitleen

Ook hier is het afgelopen jaar nauwelijks gebruik van gemaakt door bewoners. De medewerkers van Buurtregie weten de materialenuitleen wel te vinden, bijvoorbeeld voor tafels, stoelen en partytenten die worden gebruikt tijdens buurtactiviteiten.

In 2025 zijn in Zutphen en Warnsveld diverse projecten en activiteiten gestart die gericht waren op betrokkenheid, ontmoeting en leefbaarheid in de wijk. Samen met actieve bewoners en organisaties zoals Perspectief Zutphen zijn er initiatieven opgezet om voorzorgcirkels te organiseren en de sociale cohesie te versterken.

Op het gebied van groen en leefomgeving is gewerkt aan de tuinenaanpak rondom 't Spiker, Visserlaan en Frederikseplein. Deze aanpak zorgde voor een aantrekkelijker en duurzamer buurtbeeld, met directe betrokkenheid van bewoners.

Daarnaast werden er verschillende ontmoetingsmomenten georganiseerd om sociale verbinding te stimuleren:

• 23 oktober: Bingo-avond met bewoners van Riperkamp, in samenwerking met Humanitas.

• 7 november: Jubileumviering van 25 jaar complex Oranjestaete.

• In de ontmoetingsruimte van Trefpunt in Warnsstaete vonden diverse gezellige middagen plaats voor en door bewoners, zoals samen eten, een kerstbijeenkomst en muzikale middagen.

• Wekelijks werd er een koffiemoment georganiseerd waarbij bewoners van Oranjestaete en Warnsstaete ook spelletjes konden spelen, wat zorgde voor een laagdrempelige manier van ontmoeting en ontspanning.

Deze projecten en activiteiten laten zien hoe samenwerking met bewoners en lokale organisaties bijdraagt aan een actieve en betrokken gemeenschap.

In 2025 zijn via het Dashboard Leefbaarheid 832 zaken aangemaakt, waarvan 214 nog lopend zijn. Deze meldingen geven een overzicht van de thema’s die spelen binnen de woon- en leefomgeving van onze huurders en inwoners.

De zaken zijn verdeeld over drie hoofdzaaktypes:

• Woonomgeving: 92 meldingen
  Het merendeel van de meldingen binnen deze categorie heeft betrekking op de fysieke woonomgeving. Hierbij gaat het onder andere om zwerfvuil, rommel in algemene ruimtes, defecte verlichting, kapotte ruiten, graffiti, rommelige of slecht onderhouden tuinen, en andere aspecten die de directe woonkwaliteit beïnvloeden.

• Sociale meldingen: 282 meldingen
  Deze categorie bevat meldingen over de sociale dynamiek binnen de woonomgeving. Voorbeelden zijn conflicten tussen buren, geluidsoverlast, intimidatie of dreigementen, klachten over overlast door huisdieren of kinderen, en meldingen van onveiligheidsgevoelens. 

• Overlast/Zorg: 439 meldingen
  Dit is de grootste categorie. De meldingen omvatten zowel situaties van overlast als zorg- en welzijnsvragen. Voorbeelden zijn geluidsoverlast, blaffende honden, rommelige of onverzorgde tuinen, tijdelijke inwoning, verward gedrag van bewoners, welzijnsgerelateerde ondersteuning, problemen met huurcontracten, en begeleidende “Welkom in de Wijk”-bezoeken. Deze cijfers tonen dat veel meldingen niet alleen betrekking hebben op fysieke overlast, maar ook op de begeleiding, ondersteuning en zorg voor bewoners.

Daarnaast blijven meldingen over woonfraude een aandachtspunt, zoals al eerder in het jaarverslag is gemeld.

Analyse en conclusies:

1. Overlast/Zorg vormt de grootste groep van meldingen in 2025 (53% van het totaal). Dit benadrukt dat een aanzienlijk deel van de meldingen te maken heeft met zowel sociale als zorggerelateerde vraagstukken, en niet alleen met fysieke overlast.

2. Sociale meldingen zijn goed voor ongeveer 34% van de meldingen, wat laat zien dat conflicten en sociale spanningen in de wijken regelmatig worden gesignaleerd en aandacht vereisen.

3. Woonomgevingsmeldingen maken 11% van het totaal uit, een kleiner aandeel, maar deze meldingen blijven belangrijk voor het behoud van een veilige en prettige fysieke leefomgeving.

4. Het totaal van de meldingen laat zien dat er een complex samenspel is tussen fysieke leefomgeving, sociale interacties en zorgvraagstukken. Voor medewerkers van buurtregie biedt dit inzicht in waar prioriteiten liggen en waar structurele aandacht nodig is.

Kortom, de cijfers van 2025 laten zien dat leefbaarheid niet alleen gaat over de fysieke staat van woningen en wijken, maar vooral ook over de sociale samenhang en het welzijn van bewoners. Het systematisch registreren en analyseren van meldingen blijft een belangrijk instrument om gericht te kunnen handelen en de woonomgeving veiliger en leefbaarder te maken.

Ons Huis hecht veel waarde aan de inbreng van huurders. Hun ervaringen en ideeën helpen ons om onze dienstverlening continu te verbeteren. Daarom zoeken we actief naar manieren om te horen wat er speelt in de buurten en wat huurders belangrijk vinden.

In 2025 organiseerden we onder andere een huurderspanel. Tijdens deze bijeenkomst gingen een groep huurders en medewerkers van Ons Huis met elkaar in gesprek over verschillende onderwerpen. Huurders deelden wat goed gaat en waar kansen liggen voor verbetering. Voor Ons Huis biedt zo’n panel waardevolle en directe feedback. De inzichten die hieruit komen, gebruiken we om onze processen aan te scherpen en beter aan te sluiten op de wensen van onze huurders.

We hebben over deze onderwerpen gesproken:

• Het ZAV-proces; welke route huurders moeten doorlopen als ze zelf iets willen aanpassen in hun woning. ZAV staat voor Zelf Aangebrachte Voorziening. 
• 'Van Harte welkom' gesprekken: dit is nieuw in 2025:
  Een 'Van Harte Welkom gesprek' bij Ons Huis is een persoonlijk gesprek met een nieuwe huurder. We bezoeken nieuwe huurders thuis. Dit doen we 6 tot 8 weken na de verhuizing. In dit gesprek nemen we actief de tijd om de nieuwe huurder welkom te heten en hen wegwijs te maken in hun woning en woonomgeving. We bespreken ook wanneer en hoe de huurder ons kan bereiken, zoals bij reparaties, vragen over hun contract. Daarnaast kijken we samen of alles in de woning naar wens is en of er nog vragen of aandachtspunten zijn. Met dit eerste gesprek leggen we een basis voor een prettig contact en zorgen we dat de huurder vanaf de start goed geinformeerd en gehoord wordt.  

• De wet op brandveiligheid: Besluit bouwwerken leefomgeving - Bbl:
  De regels voor brandveiligheid in woongebouwen zijn veranderd. Deze zijn besproken met het huurderspanel. 

Tevredenheidsonderzoek klantprocessen

In 2025 gaven huurders ons gemiddeld een 7,9, een stijging van 0,6 punt ten opzichte van de 7,3 in 2024. Huurders waarderen vooral dat het onderhoud sneller en duidelijker verloopt, dat we beter bereikbaar zijn en dat afspraken duidelijker worden nagekomen. Ook lossen we vaker meldingen in een keer op en geven meer terugkoppeling. Klanttevredenheid vinden we belangrijk. In 2026 verbeteren we onze werkwijze verder. We herzien de klantvisie en passen deze aan als dat nodig is. Het hele jaar door vragen we huurders hoe zij onze dienstverlening ervaren. Zo weten we wat goed gaat, wat beter kan en waar extra aandacht nodig is.

Huurders die ontevreden zijn, kunnen een klacht indienen bij Ons Huis. We zoeken dan samen naar een passende oplossing en verbeteren waar nodig onze dienstverlening. Ons streven is om klachten binnen 15 werkdagen af te handelen. In de meeste gevallen lukt dit, maar soms vraagt een klacht meer tijd door de complexiteit of doordat we afhankelijk zijn van externe partijen. In dergelijke gevallen informeren we de huurder hierover. In 2025 ontvingen we in totaal 5 klachten.

Klachtencommissie KLAC

Soms komen wij er met een huurder niet uit. De bewoner kan dan naar de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC) stappen. Dit is een onafhankelijke externe commissie in onze regio. Hieronder een overzicht van de wijze van afhandeling van klachten over het jaar 2025.